Bent u na de bezichtiging nog steeds enthousiast? Dan is extra onderzoek nodig. Is de juiste bestemming aanwezig of moet die nog worden verkregen? Is het mogelijk uw bedrijf te laten groeien op deze locatie? Zijn alle vergunningen in orde? Hiermee voorkomt u onaangename verrassingen in de toekomst.
Onderzoeksplicht
Bij de aankoop van grond wilt u uiteraard weten of de grond niet vervuild is. En bij het kopen van een agrarisch erf met gebouwen wilt u van gebreken op de hoogte zijn. Als koper heeft u een onderzoeksplicht. Dit betekent dat er van u als koper verwacht wordt dat u de staat van de grond en van de opstallen onderzoekt. De NVM-aankoopmakelaar ondersteunt u bij deze onderzoeksplicht. Hij kijkt met een neutrale blik en stelt kritische vragen. Hij kent de potentiële risico’s en weet waar u op moet letten.
Bouwkundige keuring
In sommige gevallen is het verstandig een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Een bouwkundige keuring is een onafhankelijke keuring door een bouwkundig inspecteur. Deze keuring brengt eventuele gebreken van de opstallen in kaart en geeft inzicht in het noodzakelijke onderhoud op de korte én lange termijn. Dit wordt vastgelegd in een bouwkundig rapport aangevuld met een begroting voor het eventuele herstel van de geconstateerde gebreken.
Een bouwkundig rapport geeft u als koper meer zekerheid over de bouwkundige staat van het object. Dit kan van pas komen tijdens de onderhandelingen over de prijs. Bovendien kunt u het resultaat van het bouwkundig rapport als ontbindende voorwaarde op laten nemen in de koopovereenkomst. Een NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar adviseert u graag over bouwkundige keuringen.
Bodemonderzoek
Bij de aankoop van grond wilt u inzage hebben in de kwaliteit van de grond. Vraag daarom informatie op over de grondsoort, de samenstelling van de bodem en de teelthistorie. Ook wilt u weten of er nog tanks in de grond zijn opgeslagen. Dit soort informatie kunt u opvragen bij de verkopende makelaar. Wilt u er zeker van zijn dat er geen sprake is van bodemvervuiling? Laat dan een bodemonderzoek uitvoeren. Uw NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar adviseert u hierover.
Clausules
Soms zijn er door de verkoper speciale clausules opgenomen in de koopovereenkomst. Deze clausules zijn opgenomen om de verkoper te beschermen en om te voorkomen dat hij aansprakelijk is voor verborgen gebreken van het vastgoed. Dit zijn de meest voorkomende clausules:
- Ouderdomsclausule: een ouderdomsclausule wijst u als koper op het feit dat de bedrijfswoning of opstallen een bepaalde leeftijd hebben en dat de bouwkwaliteit lager ligt dan bij nieuwe woningen of opstallen.
- (On)bekendheidsclausules: Een verkoper moet aangeven of er nog opslagtanks of andere voorwerpen in de grond zitten en of deze nog gebruikt worden of niet. Een (on)bekendheidsclausule wijst u als koper op het feit dat er mogelijk nog voorwerpen aanwezig zijn waar de verkoper niet bekend mee is.
Als koper moet u extra voorzichtig zijn met het tekenen van een koopovereenkomst met een clausule. Een NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar is bekend met dit soort situaties en met alle andere zaken die een rol spelen in een koopovereenkomst. Hij kan inschatten of een bouwkundige keuring noodzakelijk is en aangeven wat er namens u als koper in de overeenkomst opgenomen moet worden.
Juridische mogelijkheden
Agrarische bedrijven hebben te maken met specifieke wet- en regelgeving. Denk aan strenge milieueisen, natuurwetgeving, pachtcontracten, ruilverkaveling, erfdienstbaarheden, mestwetgeving, productierechten en vergunningen. Het is belangrijk om ruim voordat u start met uw onderneming op de hoogte te zijn van deze juridische zaken met betrekking tot het gebruik en de inrichting van grond. Daarnaast is er een aantal fiscale- en subsidieregelingen die u geld kunnen besparen. Als u bijvoorbeeld asbestdaken heeft die u wilt laten vervangen komt u mogelijk in aanmerking voor een aantrekkelijke subsidie. Uw NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar kan u in contact brengen met een deskundig juridisch en fiscaal adviseur bij u in de buurt.
Vergunningen
Bij de start of uitbreiding van uw agrarisch bedrijf vormt het aanvragen van verschillende vergunningen een belangrijk onderdeel. Zo moet u in de meeste gevallen een milieu- en bouwvergunning aanvragen. De vergunningaanvragen moeten vaak worden voorzien van tal van onderzoeken zoals bodemonderzoek, geluidsonderzoek en luchtkwaliteitsonderzoek.
Hierbij wordt ook rekening gehouden met de natuur en de leefomgeving. Nederland heeft ruim 160 unieke natuurgebieden die horen bij het Europese netwerk Natura 2000. De aanwezigheid van deze gebieden kan gevolgen hebben voor het realiseren van uw bedrijfsactiviteiten.
De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) maakt het mogelijk alle benodigde vergunningen met betrekking tot activiteiten die van invloed zijn op de leefomgeving tegelijkertijd aan te vragen.
Productierechten
Nederland telt vele agrarische productierechten die elk zijn eigen regels en voorschriften kennen. Voor het bedrijfsmatig houden van dieren zijn dierproductierechten zoals Fosfaatrechten, Pluimveerechten en Varkensrechten nodig. Maar er zijn ook Betalingsrechten, Ledenleveringsbewijzen en aandelen. Deze rechten geven aan hoeveel u van een product mag produceren en vormen daarmee de basis voor uw inkomsten en levensonderhoud.
Voor de aankoop, overname of uitbreiding van een agrarisch bedrijf heeft u productierechten nodig. In deze fase maakt u inzichtelijk welke en hoeveel productierechten u precies nodig heeft. Bij overname kunt u de mogelijkheid onderzoeken om ook de productierechten over te nemen. De NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar ondersteunt u hierbij.
Bestemmingsplan
Bestemmingsplannen geven aan welke (bedrijfs)activiteiten op een bepaalde locatie in een gemeente of provincie toegestaan zijn. Het is belangrijk dat de juiste bestemming voor uw onderneming aanwezig is of wordt verkregen. Soms is herziening, wijziging of vrijstelling van het bestemmingsplan aan de orde. Uw NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar helpt u bij het uitzoeken van de bestemming en kan indien nodig adviseren bij het aanvragen van een bestemmingswijziging.
Herbestemmen
Droomt u ervan om naast uw agrarisch bedrijf andere activiteiten te organiseren? Bijvoorbeeld een camping, dagbesteding of natuurbeheer? Deze verbrede landbouw is toegestaan indien u aan de juiste voorwaarden voldoet. Het is belangrijk goed uit te zoeken welke voorwaarden dit zijn omdat het gevolgen kan hebben voor uw agrarisch bedrijf.
Als u ervoor kiest alleen nevenactiviteiten te realiseren en het agrarisch bedrijf te beperken of te beëindigen, is het in vrijwel alle gevallen nodig de bestemming te wijzigen. Deze heeft immers een agrarische bestemming, waarop u dan andere activiteiten ontplooit. U gaat het agrarisch bedrijf dan herbestemmen.
De NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar kent de wet- en regelgeving, heeft ervaring met bestemmingswijzigingen en weet de mogelijke knelpunten te vinden en op te lossen. Samen bekijkt u alle aspecten en de NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar zet de mogelijkheden voor u op een rij.
