“Agrarisch vastgoed taxeren is geen 1+1=2”

De opvolging van uw agrarisch bedrijf regelen, verkopen, uitbreiden of herfinancieren? De kans is groot dat u een taxatierapport nodig hebt, waarmee de waarde van (een deel van) uw bedrijf wordt bepaald. NVM Agrarisch & Landelijk-bestuurslid en -taxateur Theo van Gelder legt uit wat er allemaal bij komt kijken. 

“Taxeren is geen exacte wetenschap, het is een onderbouwde inschatting,” benadrukt Theo van Gelder, actief als zelfstandig NVM-makelaar en taxateur in het Zuid-Hollandse Barendrecht. Hij is gespecialiseerd in het taxeren van agrarisch en landelijk vastgoed, in opdracht van ondernemers of particulieren in het buitengebied.

Complexer

Ongeacht of het om een particuliere woning of een groot agrarisch bedrijf gaat; een taxatie betreft altijd een waardebepaling door een objectieve taxateur. Alleen is een agrarische taxatie een stuk complexer, benadrukt Van Gelder. “Bij agrarisch onroerend goed hebben veel meer factoren invloed op de waarde. Er zijn verschillende types bebouwing, grondsoorten en bedrijfsvormen. De bestemming, productierechten tot betaalrechten zijn van invloed, net als het wel of niet hebben van een natuurbeschermingswetvergunning.”

Bovendien is niet elke waarde hetzelfde. “Er zijn meerdere waardebegrippen, afhankelijk van het doel van de taxatie. We kunnen bijvoorbeeld de marktwaarde bepalen van onroerend goed dat ook kan worden ontwikkeld tot woningkavels. Maar ook de WEVAB, ‘waarde in het economisch verkeer bij agrarische bestemming’, waarbij we niet-agrarische ontwikkelmogelijkheden wegdenken. De uitkomst kan zo de helft van de waarde schelen. Dus het is ontzettend belangrijk om dat vooraf goed af te stemmen.”

Waardeverschillen

Van Gelder ziet in toenemende mate waardeverschillen ontstaan tussen agrarische percelen. “Door de schaalvergroting en alle eisen rond productiviteit die op de sector afkomen, is er steeds meer vraag naar grote percelen met veel teeltcapaciteit. Daardoor zien we de prijzen daarvan relatief veel harder stijgen.” Tegelijk ziet hij agrarische bebouwing steeds vaker vrijkomen, wat de prijzen drukt. “Bedrijven die minder makkelijk voldoen aan milieuwetgeving krijgen het steeds zwaarder. Banken hechten ook steeds meer waarde aan duurzaamheid, dus dat wordt een steeds grotere factor bij taxaties.” 

Stappen

Bovendien worden niet-agrarische ontwikkelmogelijkheden daardoor steeds belangrijker. Bij het taxeren van agrarisch vastgoed doet Van Gelder dus altijd eerst onderzoek naar het bestemmingsplan. “De waarde van de grond wordt bepaald door wat je ermee mag doen, niet door wat erop staat. Ook kijk ik of de bebouwing past in het bestemmingsplan. Ten slotte controleer ik of de manier waarop de bebouwing benut kan worden, aansluit bij de afgegeven vergunningen.”

De werkelijke waardebepaling gebeurt vervolgens door in het kadaster te kijken naar prijzen van vergelijkbaar vastgoed dat recent is verkocht. Door de complexiteit van agrarisch vastgoed is het vaak lastig vergelijken. Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), waar iedere taxateur verplicht bij is aangesloten, schrijft daarom voor dat een collega altijd controleert of de getaxeerde waarde plausibel is; het zogenaamde ‘vier-ogenprincipe’.

Geen 1+1=2

Het is evident dat met al die belangen het cruciaal is dat een taxatie wordt uitgevoerd door een expert. Maar toch beseffen ondernemers dat niet altijd, meent Van Gelder: “Een taxatie is echt geen 1+1=2. Het is gebaseerd op de vraag uit de markt en je moet er zeker van zijn dat vastgoed na de taxatie inderdaad verkocht kan worden voor die waarde. Je kan alles uitrekenen, maar het blijft toch ook een stuk intuïtie.”

Daarom is het zo belangrijk dat agrarische ondernemers gebruikmaken van NRVT-erkende taxateurs, die ook lid zijn van de vakgroep Agrarisch & Landelijk van de NVM, besluit Van Gelder. “Daar wordt continu kennis uitgewisseld over actuele ontwikkelingen. Bovendien beschikt NVM over heel veel data, die helpen bij nauwkeurige referenties en kwalitatief hoogstaande taxatierapporten.”