‘Bij taxeren moet je de taal spreken van de ondernemer’

Een grote verbouwing, een bedrijfsovername of de aankoop van een stuk grond. Het zijn allemaal momenten waarop de bank of de Belastingdienst vraagt om een taxatierapport. Het taxeren van agrarisch vastgoed is specialistisch werk. “Bij een melkveehouderij taxeer je de levende have niet mee, maar in een fruitteeltbedrijf horen de plantopstand en kwaliteit van de bomen juist wèl thuis in het rapport.”

De overgrootvader van Gertjan Oskam begon in 1932 in het Utrechtse Werkhoven met fruitteelt op de boerderij. In die tijd waren veel bedrijven in die regio gemengd: vee gecombineerd met fruitbomen. Toen Oskam in 1985 van school kwam, bestond het bedrijf uit acht hectare fruitbomen en werden er nog zes hectare bijgekocht. Twaalf jaar geleden, hij was inmiddels eigenaar van het bedrijf dat hij had overgenomen van zijn vader, kon hij er tijdens een ruilverkaveling in het gebied nog twee hectare bijkopen, in ruil voor een wandelpad langs de grens van zijn perceel.

Oskam teelt Elstar en Red Jonaprince appels en drie perenrassen: Conference, Doyenne du Comice en Xenia. “De oogsttijd van de rassen loopt mooi in elkaar over”, legt Oskam uit. “En het werk dus ook. In december begint de snoeitijd, als de bloesem eraan zit in april en mei moet ik wekelijks spuiten, in juni en juli worden de vruchten gedund en eind augustus beginnen de oogstweken. Bij het snoeien, dunnen en plukken krijg ik hulp van seizoenskrachten.”

Maatschap

Toen Oskam in 2008 in maatschap ging met zijn echtgenote, moest het bedrijf getaxeerd worden. Dat werd gedaan door Breeschoten & Vernooij. Maar dit is niet de enige reden dat NVM Agrarisch & Landelijk Taxateur Marc den Hartog – werkzaam bij datzelfde kantoor – voor dit interview op het bedrijf van Oskam wil afspreken. Den Hartog kent het bedrijf namelijk door en door, omdat hij er enkele seizoenen een bijbaan had tijdens zijn studie. Geen betere plek om uit te leggen waarom het taxeren van agrarisch vastgoed zulk specialistisch werk is.

“De informatie die ik destijds meekreeg, gebruik ik nog elke dag als ik fruitteeltbedrijven taxeer”, zegt Den Hartog. “Je hebt te maken met zoveel onderdelen. Ten eerste de grond, dan het agrarisch bouwblok met de schuren, het woonhuis en de plantopstanden.” Hij wijst naar de keurige rijen appelbomen. “Bij traditionele opstanden staan de bomen op één meter afstand van elkaar. Tegenwoordig zie je ook systemen – zoals V-haag – en allerlei nieuwe rassen waarbij bomen veel dichter op elkaar staan. Zulke systemen moet je kunnen beoordelen en waarderen in je rapport.”

Daarin verschilt een taxatie van een fruitbedrijf met een tomatenkas of met een melkveebedrijf, waar het aantal koeien niet in het taxatierapport thuishoort. “Een vierjarige appelboom is voor de potentiële koper meer waard dan een eenjarige boom die nog geen appels geeft of een vijftienjarige boom die bijna economisch afgeschreven is”, zegt Den Hartog. “Daarom zijn fruitopstanden geld waard. Bij een traditioneel systeem is dat misschien vijfentwintigduizend euro per hectare, bij een modern systeem inclusief fertigatie, beregeningsinstallatie misschien wel vijftigduizend euro.”

Het rekenmodel van de taxateur wordt getoetst met referenties van andere bedrijven. NVM Agrarisch & Landelijk-leden hebben daarvoor toegang tot een landelijke database. “Want of de waarde in de praktijk ook betaald wordt, is natuurlijk maar de vraag. De kans dat een koper op precies dezelfde manier en met dezelfde samenstelling van rassen gaat werken, is klein. Daar moet je rekening mee houden”, aldus Den Hartog.

Qua gebouwen onderzoekt de taxateur de oppervlakte, maar ook bijvoorbeeld de functionaliteit van de koelcellen, de spuitplaats en de hoogte. “Stel dat een bedrijf verkocht wordt aan een akkerbouwer, dan moet die de loods ook kunnen gebruiken. Daarnaast zie je steeds vaker voorzieningen als hagelnetten ter bescherming van de oogst, die je meeneemt in je rapport.”

Met dit voorbeeld illustreert Den Hartog het specialistische vakgebied van een taxateur van agrarisch vastgoed. “Je moet de taal spreken van de ondernemer en je regio én branche goed kennen.”