Van bedrijfswoning naar plattelandswoning

Schaalvergroting van kwekerijen in en rond Boskoop vraagt om slimme oplossingen voor bestemmingsproblemen. Van der Sijs makelaardij uit Hazerswoude-Dorp specialiseert zich in het omzetten van agrarische bedrijfswoningen naar plattelandswoningen. ‘In goede samenspraak met de gemeente is dit bijna altijd mogelijk.’

'Toen ik dertig jaar geleden in de makelaardij begon, waren er dik 900 kwekerijen in Boskoop en omgeving’, vertelt René van der Sijs, eigenaar van de gelijknamige agrarische makelaardij. ‘Nu zijn dat er nog 200, maar qua schaal zijn ze veel groter dan vroeger.’

‘Bedrijven willen groeien om efficiënter te kunnen werken en investeringen te kunnen doen in technologieën en apparatuur die de productiviteit verhogen en de kwaliteit van hun product verbeteren. Alleen zo kunnen ze concurreren, hun marktaandeel vergroten en hun bedrijf toekomstbestendig maken’, vervolgt Van der Sijs. ‘Om te kunnen groeien, hebben ze echter wel grond nodig. Daar is hier voldoende van, maar tot een aantal jaar geleden was er een uitdaging bij de aankoop van die grond: er stond een bedrijfswoning op.’

Vruchtbare veengrond

Boskoop is sinds 2014 onderdeel van de Zuid-Hollandse gemeente Alphen aan den Rijn, gelegen middenin het Groene Hart, aan de Gouwe. De oudste vermelding van de stichting van het dorp dateert uit de 13e eeuw, toen graaf Willem I bezittingen aan de abdij van Rijnsburg schonk. De abdis besloot het grondgebied te gebruiken om de boomgaarden van de abdij uit te breiden.

De grond rondom Boskoop was hiervoor uitermate geschikt, het was immers pas ontgonnen veengrond: een ideale voedingsbodem voor bomen en planten. In veel gebieden in Zuid-Holland werd de bovenste laag van dit veen afgegraven, hetgeen turf opleverde. De abdij verbood de Boskoopse boeren echter turf te steken. Nu nog plukken de telers daar de vruchten van. Het dorp staat bekend om de teelt van tuinplanten.

Gevangen op eigen grond

De veenpercelen bestaan uit vruchtbare doch zachte veengrond. De boeren groeven sloten en gebruikten het vrijgekomen veen om het land op te hogen. De doorsnijding met de vele sloten vindt hierin zijn oorsprong. ‘Er zijn hier van oudsher veel kleine kwekerijen die op smalle percelen staan, omgeven door water. De bedrijfswoning, de schuur en de kas staan vaak op de kop van het perceel in een lint langs doorgaande wegen’, vertelt Van der Sijs.

‘Nu bedrijven willen vergroten en grond willen verwerven, zijn er ook kwekers die willen stoppen en hun grond willen verkopen. Echter, zij wonen vaak op de kwekerij in de bedrijfswoning, die zonder de juiste bestemming onverkoopbaar is. Dat is een probleem, want de meeste waarde zit voor de kweker in de woning. Hij zit dus als het ware gevangen op zijn eigen grond als hij die woning niet kan verkopen.’

Om de schaalvergroting van de boom- en sierteeltbedrijven op gang te krijgen, moest er dus een oplossing gevonden worden voor de bestemming van de bedrijfswoning. ‘In 2016 heeft de gemeente Alphen aan den Rijn hier twee bestemmingsplannen voor vastgesteld: Buitengebied Boskoop 3e Actualisatie en Sierteeltgebied Hazerswoude eerste herziening.’ Makelaar Van der Sijs was nauw betrokken bij de voorbereiding van deze bestemmingsplannen als één van de vertegenwoordigers van de sierteeltbranche.

‘De gemeente toonde zich gedurende het hele traject van goede wil en was erg oplossingsgericht. Kwekers haalden opgelucht adem, want met deze nieuwe plannen werd het mogelijk om de woning om te zetten in een plattelandswoning of een burgerwoning, waardoor het huis los van de kwekerij verkoopbaar wordt aan particulieren.’

Nieuwe spelregels

Maar dat was niet het enige. Ook de verplichting om de grond te verkopen aan de nabije buurman kwam te vervallen. Met de nieuwe spelregels is het niet meer nodig om de grond eerst te verkopen voordat medewerking wordt verleend aan een bestemmingswijziging van de woning.

‘Er zijn natuurlijk nog wel een aantal voorwaarden waaraan het huis moet voldoen’, vervolgt de makelaar. ‘Na verkoop van de woning moet de kwekerijgrond goed bereikbaar blijven, zodat de percelen ook in de toekomst bruikbaar zijn voor teelt. Ook mogen er geen nieuwe bedrijfswoningen gebouwd worden. Echter, een oude woning die in de weg staat, mag wel afgebroken worden en op een andere plek weer neergezet. Daarbij moet uiteraard de spuitvrije zone in acht genomen worden.’

Een bestemmingswijzigingstraject is best een grote investering van tussen de 20.000 en 25.000 euro. Daarom heeft de makelaar samen met een collega uit de buurt, in overleg met de gemeente, besloten om deze aanvragen voor de omzetting van de bestemming te gaan bundelen. ‘Soms doen we er wel 15 of 20 tegelijk zodat we de kosten kunnen drukken.’

Specialisatie

Vanwege de nauwe betrokkenheid van Van der Sijs makelaardij bij de totstandkoming van de nieuwe plannen bij de gemeente, is een specialisatie ontstaan. ‘Wij begeleiden heel veel trajecten van bedrijfswoning naar plattelandswoning. Af en toe is het echt een puzzel, maar in de meer dan honderd gevallen die wij begeleid hebben, is het niet voorgekomen dat het niet is gelukt om het huis te herbestemmen.’

Hierbij maakt de makelaardij gebruik van specialisten, die de ruimtelijke situatie in beeld brengen met tekeningen, onderzoeken en dataschetsen. En heeft Van der Sijs drie collega’s die zich vastbijten in de vergunningen. ‘Onder onze regie brengen we het traject tot een goed einde.’ Van der Sijs vervolgt: ‘95 procent van de aanvragen die wij behandelen ligt binnen een straal van tien kilometer van ons kantoor. Toch worden we vanuit het hele land gebeld om te vragen hoe we dit aanpakken. De sleutel is een goede samenwerking met de gemeente. In Boskoop en omgeving hebben we die en nemen wij het hele traject graag op ons, zodat de klanten zich kunnen richten op de volgende stap die belangrijk is voor hen.’