Voordat de overheid kan onteigenen, moet zij eerst met u overleggen en proberen overeenstemming te bereiken over het aankopen van uw bezit. Dit wordt ook wel minnelijke onteigening of minnelijke verkoop genoemd. U heeft dan recht op een volledige schadeloosstelling, net zoals bij een gerechtelijke onteigening, maar de verkoop vindt plaats zonder tussenkomst van een rechter. De meeste transacties vinden op deze manier plaats.
Nadat de waarde van uw vastgoed getaxeerd is door de overheid, ontvangt u een aanbod voor een volledige schadevergoeding. U kunt onderhandelen over de hoogte van dit bod om tot een zo gunstige mogelijke financiële regeling te komen. Het schadeloosstellingsrapport speelt hierin een belangrijke rol.
Uw NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar helpt u bij het bepalen van de juiste verkoopstrategie en voert namens u de onderhandelingen met de grondaankoper van de overheid om tot een zo gunstig mogelijke financiële regeling te komen.
Gerechtelijke onteigening
Als u niet tot overeenstemming komt met de overheid volgt een onteigeningsprocedure. Deze procedure bestaat uit twee fasen:
- De administratieve fase
In de administratieve procedure stelt de overheid een onteigeningsplan op dat door de regering moet worden goedgekeurd. Vervolgens wordt door de overheid het ontwerp-onteigeningsplan zes weken ter inzage gelegd zodat belanghebbenden hun mening kunnen geven over het ontwerpbesluit. Uiterlijk 6 maanden later volgt het onteigeningsbesluit (Koninklijk Besluit).
Als u het niet eens bent met het ontwerp-onteigeningsplan kunt u als belanghebbende bezwaar maken. Een onteigening is een strikte procedure voor de overheid en voor u waarbinnen precieze voorwaarden en regels gelden. Een NVM-Onteigeningsspecialist is een onteigeningsdeskundige die uw slagingskans kan inschatten en kan helpen bij het indienen van bezwaarschriften.
- De gerechtelijke fase
Na de administratieve fase volgt de gerechtelijke procedure. U wordt dan door middel van een dagvaarding opgeroepen om voor de rechtbank te verschijnen. U heeft hierbij een deskundige jurist nodig. Meestal vergoedt de overheid de kosten van de rechtsbijstand als deze niet onredelijk hoog zijn.
De rechter spreekt een onteigeningsvonnis uit en stelt de schadevergoeding vast die de overheid u moet betalen. Als de rechter het onteigeningsvonnis uitspreekt, wordt uw grond onteigend. Het eigendom van uw grond en/of vastgoed gaat pas over naar de overheid als het vonnis in de openbare registers is ingeschreven en de door de rechter vastgestelde schadevergoeding aan u is betaald. U kunt tegen het onteigeningsvonnis van de rechtbank beroep aantekenen.
Planschade en nadeelcompensatie
Ook als u niet onteigend wordt, kunt u directe of indirecte schade ondervinden als gevolg van overheidsbesluiten. Dit noemen we planschade of nadeelcompensatie. In beide gevallen heeft u mogelijk recht op een vergoeding.
- Planschade: Planschade is de schade die ontstaat als gevolg van een bestemmingsplanwijziging of een projectbesluit. Bijvoorbeeld waardevermindering van uw grond of beperking in uw bebouwingsmogelijkheden. Er is dan sprake van een schadeveroorzakend overheidsbesluit.
- Nadeelcompensatie: Nadeelcompensatie is ook de schade als gevolg van rechtmatig overheidshandelen. Anders dan bij planschade, ligt de grondslag voor nadeelcompensatie bij overheidshandelen. Bijvoorbeeld het (tijdelijk) afsluiten van een weg ten behoeve van bijvoorbeeld onderhoudswerkzaamheden.
Het bewijzen van planschade of nadeelcompensatie vereist een zeer grondige analyse waarin de oude situatie wordt vergeleken met de nieuwe situatie. De analyse, die wordt vastgelegd in een analyserapport, is een belangrijke indicatie voor de hoogte van de schadeloosstelling indien u recht op planschade of nadeelcompensatie heeft.
In het geval van planschade heeft een claim alleen zin als u het nieuwe bestemmingsplan niet had kunnen voorzien toen u eigenaar werd. Bij nadeelcompensatie geldt dat het standpunt van (semi)overheden vaak is dat hinder als gevolg van werkzaamheden iets is waar u als ondernemer rekening mee moet houden. Daarnaast moet de schade of waardevermindering objectief meetbaar zijn en u dient, voor het in behandeling nemen van de claim, eerst de verplichte leges te betalen. U kunt tot maximaal 5 jaar na een schadeveroorzakend besluit een schadeclaim indienen.
Het is verstandig altijd advies te vragen aan een onteigeningsdeskundige voordat u een claim indient. Een NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar is op de hoogte van de laatste ontwikkelingen en de geldende wet- en regelgeving. De makelaar is een gecertificeerd taxateur en kent de (lokale) markt goed. Door die deskundigheid en jarenlange ervaring kan de NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar een goede analyse maken van de schade en uitstekend beargumenteren waarom u recht heeft op planschade of nadeelcompensatie.
Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG)
U hebt een agrarisch bedrijf of u bezit grond en ontvangt bericht van de gemeente over het vestigen van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) op uw grond en/of vastgoed. Door deze claim van de gemeente op uw grond en eventuele opstallen, kunt u vanaf dit moment uw bezit niet meer vrij verkopen. Wat betekent dit en wat zijn de gevolgen ervan?
Een gemeente kan bij vaststelling van een nieuw structuurplan of bestemmingsplan, waarbij aan gronden een nieuwe niet-agrarische bestemming wordt gegeven, een voorkeursrecht op die gronden vestigen. Zo wil de overheid voorkomen dat de grondprijs omhoogschiet en de gemeente te veel moet betalen. Dit betekent echter niet dat de gemeente uw grond goedkoop kan opkopen.
De WVG is ingewikkeld en kent belangrijke regels en specifieke termijnen. Ligt uw grond en/of vastgoed in een WVG-gebied? De NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar kan samen met u kijken wat de gevolgen zijn voor uw situatie en wat voor u reële verkoopprijzen zijn. Als het uiteindelijk tot een verkoop aan de gemeente komt, dan kan de NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar namens u onderhandelen en een maximale prijs voor uw bedrijf realiseren.
