Voordat de overheid kan onteigenen, moet zij eerst met je overleggen en proberen overeenstemming te bereiken over het aankopen van jouw bezit. Dit wordt ook wel ‘minnelijke onteigening’ genoemd. Ook dan geldt het uitgangspunt van de volledige schadeloosstelling, net als bij een gerechtelijke onteigening, maar de verkoop vindt plaats zonder tussenkomst van een rechter. De meeste transacties vinden op deze manier plaats. Ook als de overheid al een rechtszaak is gestart, wordt vaak alsnog buiten de rechter om een regeling getroffen.
Nadat de waarde van jouw vastgoed door de overheid is getaxeerd, ontvang je een aanbod voor een volledige schadeloosstelling. Je kunt onderhandelen over de hoogte van dit bod om tot een zo gunstig mogelijke financiële regeling te komen. Het taxatierapport van de overheid en dat van jouw adviseur spelen hierin een belangrijke rol.
Uw NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar helpt je bij het bepalen van de juiste verkoopstrategie en voert namens jou de onderhandelingen met de grondaankoper van de overheid om tot een zo gunstig mogelijke financiële regeling te komen.
Gerechtelijke onteigening
Als je niet tot overeenstemming komt met de overheid volgt een onteigeningsprocedure. Deze procedure bestaat uit verschillende fasen.
Voordat de overheid tot onteigening besluit, moeten partijen gelegenheid krijgen daarover een zienswijze in te dienen. Als de overheid tot onteigening besluit, kan zij nog niet onteigenen. Voordat het onteigeningsbesluit effect heeft, moet een (bestuurs)rechter dat besluit bekrachtigen. In die bekrachtigingsprocedure kunnen betrokkenen, zoals de grondeigenaar, verweer voeren.
Als de rechtbank oordeelt dat de overheid mag onteigenen, kan daartegen hoger beroep worden aangetekend. Als na hoger beroep het onteigeningsbesluit in stand blijft, kan de overheid (nog steeds) niet daadwerkelijk onteigenen.
De overheid zal ondertussen aan de (civiele) rechter kunnen vragen om een voorschot op de schadeloosstelling vast te stellen.
De onteigening kan daadwerkelijk plaatsvinden via een notariële akte. De notaris moet controleren:
- of de onteigeningsbeschikking onherroepelijk is;
- of het omgevingsplan (of vergelijkbaar besluit) dat de overheid wil realiseren onherroepelijk is;
- of het voorschot op de schadeloosstelling is betaald.
Het is gebruikelijk dat je eerst wordt onteigend, en dat de rechter pas daarna definitief de schadeloosstelling bepaalt. Dan zal blijken of het voorschot te hoog was, of dat de overheid moet bijbetalen. De rechter oordeelt ook over het vergoeden van advocaat- en deskundigenkosten.
In deze fasen kun je zelf optreden. Maar het is ook mogelijk om jouw adviseur of advocaat in te schakelen. De overheid moet de redelijk gemaakte kosten aan jou terugbetalen. Tegen de uitspraak over de hoogte van de schade kun je bij de Hoge Raad in cassatie gaan.
Nadeelcompensatie
Ook als je niet onteigend wordt, kun je direct of indirect schade lijden als gevolg van rechtmatige overheidsbesluiten. Dit noemen we nadeelcompensatie (ook wel ‘planschade’ genoemd). Ook dan heb je mogelijk recht op een vergoeding.
Een verzoek om nadeelcompensatie uit te keren, vereist een zeer grondige analyse waarin de oude situatie wordt vergeleken met de nieuwe situatie.
Als je schade lijdt, hoeft die niet altijd te worden vergoed. Bijvoorbeeld als de schade voorzienbaar is, bijvoorbeeld als je het nieuwe omgevingsplan had kunnen voorzien toen je eigenaar werd.
Ook de schade die niet over de ‘schadedrempel’ komt, of schade die valt onder het ondernemersrisico, wordt wel geleden maar niet vergoed.
Soms moet je ‘leges’ betalen voordat het verzoek wordt behandeld. Dat is dan maximaal € 500.
De schadeclaim kan ook verjaren. Er geldt een termijn van vijf jaar.
Het is verstandig altijd advies te vragen aan een onteigeningsdeskundige voordat je een claim indient. Want de analyse van nadeelcompensatie lijkt erg op de berekening van een onteigeningsschadeloosstelling. Een NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar is op de hoogte van de laatste ontwikkelingen en de geldende wet- en regelgeving. De makelaar is een gecertificeerd taxateur en kent de (lokale) markt goed. Door die deskundigheid en jarenlange ervaring kan de NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar een goede analyse maken van de schade en uitstekend beargumenteren waarom je recht hebt op nadeelcompensatie.
Voorkeursrecht van de overheid
Overheden kunnen jouw perceel of pand belasten met een voorkeursrecht. Wat betekent dit en wat zijn de gevolgen ervan?
Meestal zijn het gemeenten die zo’n voorkeursrecht vestigen. Tot 1 januari 2024 was deze regelgeving opgenomen in de Wet voorkeursrecht gemeenten, maar ook toen konden andere overheden voorkeursrechten vestigen. In de Omgevingswet (hoofdstuk 9) gaat het gelukkig niet alleen over ‘gemeenten’, die terminologie was wat verwarrend.
Vanaf het vestigen van het voorkeursrecht, kunt je jouw eigendom niet meer vrij verkopen. Een gemeente kan ten behoeve van planontwikkeling een voorkeursrecht vestigen. Bijvoorbeeld op grond van een omgevingsvisie of een omgevingsplan.
Er zijn wel (beperkte) restricties. Een voorkeursrecht mag alleen gevestigd worden ten behoeve van een niet-agrarische functie en als de nieuwe ontwikkeling afwijkt van het huidige (planologisch mogelijke) gebruik.
Zo wil de overheid voorkomen dat de grondprijs omhoogschiet en dat de gemeente te veel zou moeten betalen. Dit betekent echter niet dat de gemeente jouw grond onder de marktprijs kan opkopen. De gemeente kan je ook niet verplichten om de grond te verkopen; er is immers geen sprake van onteigening.
Wat kun je nog wel? Je kunt het eigendom aan de overheid aanbieden. Die kan dan beslissen om wel of niet aan te kopen. Wil men wel kopen, maar niet tegen de ‘goede’ prijs? Dan kan de rechtbank de prijs vaststellen. Dat gebeurt aan de hand van ‘rekenregels’ uit het onteigeningsrecht. Je bent als eigenaar vrij om al of niet in te stemmen met de door de rechtbank bepaalde prijs.
Je kunt, onder voorwaarden, ook aan een beperkt aantal niet-overheden verkopen. Bijvoorbeeld binnen de familie, of aan een derde op grond van een al eerder gesloten overeenkomst, of aan een pachter die een ‘ouder’ voorkeursrecht heeft.
Soms, als je door het voorkeursrecht in (financiële) problemen komt, hoef je niet aan de overheid te verkopen. De overheid moet daar dan wel mee instemmen. Als je het met zo’n overheidsbesluit niet eens bent, kun je dat aan de rechter voorleggen.
De regels over voorkeursrechten zijn ingewikkeld en er gelden belangrijke termijnen. Is jouw grond en/of pand belast met een voorkeursrecht? De NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar kan samen met jou kijken wat de gevolgen zijn voor jouw situatie en wat voor jou reële verkoopprijzen zijn. Als het uiteindelijk tot een verkoop aan de gemeente lijkt te komen, dan kan de NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar namens jou onderhandelen en een maximale prijs voor het eigendom realiseren.
