Het verpachten van grond in 4 stappen

Als u overweegt uw grond te verpachten, dan is het van belang goed inzicht te hebben in de praktische en juridische aspecten die bepalend zijn voor verpachting. Welke percelen wilt u precies verpachten? Wat is de oppervlakte en kadastrale ligging van dit perceel? En heeft u ook inzicht in de teelthistorie en samenstelling van de bodem? 

Daarnaast dient te worden onderzocht wat de mogelijkheden en beperkingen van de grond zijn. Wat is er bijvoorbeeld over het perceel vastgelegd in het bestemmingsplan van uw gemeente? Welke pachtvorm past het beste bij uw situatie en wat zijn de gevolgen hiervan voor de landbouwvrijstelling? Een NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar helpt u bij het analyseren van de mogelijkheden van uw grond.

Pachtvorm kiezen

Er zijn verschillende vormen van pacht voor verschillende doeleinden. Uw NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar helpt u bij het kiezen van de pachtvorm die het beste past bij uw situatie en wensen. De belangrijkste pachtvormen zijn:

• Reguliere pacht
  Wanneer u uw grond langer dan één jaar verpacht, moet er worden aangenomen dat de grond niet meer wordt gebruikt voor het eigen agrarisch bedrijf. Deze pachtvorm heeft een verplichte pachtperiode van respectievelijk minimaal zes jaar (los land) en twaalf jaar (een hoeve). Na afloop wordt de overeenkomst automatisch verlengd met wederom zes of 12 jaar. Voor een kortere pachtduur is goedkeuring van de Grondkamer nodig. De pachtperiode kan ook voor een langere periode worden afgesproken zolang de pachtduur en de einddatum duidelijk in de overeenkomst worden vermeld. De pachtprijs mag de maximumprijs, die per regio jaarlijks door de Rijksoverheid wordt bepaald, niet overschrijden.

• Teeltpacht
  Teeltpacht is een pachtvorm die alleen wordt gebruikt bij de pacht van los land. De pachtperiode duurt een of twee jaar. De overeenkomst kan alleen worden gesloten bij een- of tweejarige teelten waarvoor vruchtwisseling, het net na elkaar telen van verschillende gewassen om bodemziekte te voorkomen, nodig is. Indien u uw grond voor maximaal een jaar wilt verpachten, hoeft de landbouwvrijstelling niet direct gevaar te lopen. De voorwaarde hierbij is wel dat de verpachting plaatsvindt in het kader van vruchtwisseling (teeltpacht). Met name in de akkerbouw speelt dit een rol. De pachtovereenkomst moet door de Grondkamer worden geregistreerd.
  
  
• Geliberaliseerde pacht van los land
  Geliberaliseerde pacht is ook een pachtvorm die alleen mogelijk is bij het verpachten van los land. Deze vorm is flexibeler dan reguliere pacht omdat er minder wettelijke regels aan verbonden zijn. U mag de duur van de pachtovereenkomst zelf bepalen. De Grondkamer toetst wel de pachtovereenkomst.
  
  
• 1 hectare pacht
  Als u maximaal 1 hectare grond wilt verpachten zijn de meeste regels over pachten niet van toepassing. U hoeft bijvoorbeeld de pachtovereenkomst niet te laten goedkeuren door de Grondkamer en de pachtprijs en pachtduur kunt u zelf bepalen. Er zijn soms situaties waarbij u wel verplicht bent om de pachtovereenkomst te laten registeren en goedkeuren.
  
  
• Erfpacht
  De begrippen pacht en erfpacht worden vaak door elkaar gehaald. Erfpacht is een zakelijk recht verbonden aan de landbouwgrond in plaats van aan de pachter. Hierdoor kan de erfpachter het erfpachtrecht bezwaren met een hypotheek en aan derden verkopen. Dit is bij reguliere pacht niet mogelijk. Bij erfpacht is kadastrale inmeting, een notariële akte en inschrijving bij openbare registers verplicht. Bij reguliere pacht is inmeting en inschrijving niet aan de orde.

Als het mogelijk is uw grond te verpachten en u heeft de juiste pachtvorm gekozen, kunt u de pachtprijs bepalen. Hoe vrij u bent in het bepalen van de pachtprijs, is afhankelijk van de pachtvorm die u heeft gekozen. Bij geliberaliseerde pacht en 1 hectare pacht mag u zelf de pachtprijs bepalen. In de andere gevallen heeft u te maken met maximale pachtprijzen en pachtnormen.

Pachtprijzen en pachtnormen

De maximale pachtprijzen en pachtnormen in Nederland worden jaarlijks vastgesteld door de Rijksoverheid. De pachtprijs voor uw grond wordt bepaald op basis van de pachtprijzen en -normen en is afhankelijk van het gebied waarin uw grond ligt, het type land dat u wilt verpachten en de waarde van uw grond. Uw NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar is als taxateur gespecialiseerd in het bepalen van de waarde van grond en als geen ander op de hoogte van de pachtnormen en pachtprijzen die gelden. Hierdoor kan de makelaar voor u een reële pachtprijs vaststellen.

De volgende stap is de grond aanbieden aan geïnteresseerden. Om uw grond op de markt te brengen deelt u de praktische informatie over de grond, de pachtvorm en eventuele eisen en voorwaarden voor de pachter op een door u gekozen platform. Dit kan via Funda in Business, een ander (lokaal) platform of via het netwerk van een NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar.

Het selectieproces

Als een potentiële pachter laat weten dat hij of zij geïnteresseerd is in het pachten van uw grond, kunt allereerst op basis van uw criteria onderzoeken of de aanvrager in aanmerking komt. Vervolgens kunt u individueel onderhandelen over zaken zoals de pachtprijs en pachtduur.

Indien er meerdere aanvragers zijn, kunt u geselecteerde aanvragers uitnodigen voor individuele onderhandelingen over de pachtprijs en pachtduur. Als er na de individuele onderhandelingen nog steeds meerdere aanvragers als pachters naar voren komen kan aan de hand van criteria worden bepaald welke aanvrager de landbouwgrond daadwerkelijk mag pachten.

De NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar neemt het werving en selectieproces graag voor u uit handen. Zowel de uitgifte van grond als het onderhandelen namens u over de beste prijs en de beste voorwaarden. De makelaar heeft lokaal een sterk netwerk, weet welke partijen op zoek zijn naar pachtgrond en brengt andere makelaars op de hoogte van uw pachtgrond. Ook adviseert hij over lokale platforms om uw pachtgrond op aan te bieden.

Als duidelijk is wie de pachter van de grond wordt, is het aan de verpachter een pachtovereenkomst op te stellen. In deze overeenkomst worden de verhoudingen tussen pachter en verpachter duidelijk vastgelegd inclusief afspraken over de pachtprijs, pachtduur en periodieke pachtprijsaanpassingen. Afhankelijk van de gekozen pachtvorm dient de verpachter de overeenkomst in bij de Grondkamer.

De Grondkamer beoordeelt of de pachtovereenkomst voldoet aan de geldende wet- en regelgeving. Indien de Grondkamer niet akkoord gaat kan er opnieuw met de pachter worden onderhandeld waarna nieuwe afspraken wederom worden voorgelegd aan de Grondkamer. Pas als de pachtovereenkomst door de verpachter, de pachter en de Grondkamer is ondertekend, is de overeenkomst geldig en kan de pachter gebruikmaken van de grond.

De Rijksoverheid stelt jaarlijks, op 1 juli, de nieuwe pachtnormen en maximale pachtprijzen vast. Verpachter en pachter moeten daarom jaarlijks een nieuwe pachtprijs berekenen voor het komende jaar. U kunt als verpachter helemaal of deels afzien van deze verhoging van de pachtprijs. In dit geval dient u dit schriftelijk aan te geven bij de pachter. Gewijzigde pachtprijzen hoeven niet door de Grondkamer te worden getoetst.

Uw NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar helpt u bij het opstellen van de voor u best passende pachtovereenkomst. Samen neemt u de pachtovereenkomst door zodat u precies weet waar u zich aan bindt. Uiteraard beantwoord de NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar ook al uw vragen.