Huis kopen of huis verkopen? De meest gestelde vragen in 2023

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken onder andere prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken dan legt de verkopende NVM-makelaar de afspraken vast in de koopovereenkomst.

Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, komt de koop tot stand.

Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Als je deze opgenomen wilt hebben in de koopovereenkomst, dan moet je dit meenemen in de onderhandelingen. Als koper krijg je niet automatisch een ontbindende voorwaarde.

Koper en verkoper moeten het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt opgemaakt. Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn:

1. Financieringsvoorbehoud.
2. Geen huisvestingsvergunning.
3. Negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring.
4. Het niet verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie.
5. NVM No-Risk clausule.

De koop komt pas tot stand op het moment dat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Dit vloeit voort uit de Wet Koop onroerende zaak en heet het schriftelijkheidsvereiste.

Een mondelinge of per e-mail bevestigde afspraak is dus niet voldoende. Zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze tijd kun je als koper alsnog afzien van de koop. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.

De wettelijk vastgestelde drie dagen bedenktijd houdt in dat je als koper zonder opgaaf van redenen de koop kunt ontbinden. De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper ter hand is gesteld.

De bedenktijd kan langer duren dan drie dagen als deze eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag. Hiervoor zijn regels opgesteld. De NVM-makelaar kan precies aangeven tot wanneer de bedenktijd loopt.

Een verkopend NVM makelaar is verplicht bij de inverkoopname van een pand de meetinstructie te gebruiken zoals vastgesteld door NVM, VBO, VastgoedPro, Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer.

We verwijzen je graag naar de informatie over de Meetinstructie voor een uitgebreide toelichting.

Desondanks kunnen er verschillen optreden als gevolg van interpretatieverschillen of afrondingsverschillen. De koper ziet feitelijk wat hij koopt. Daarnaast hangt de prijs van de woning niet alleen af van het aantal m2 maar ook van andere zaken zoals bijvoorbeeld de ligging en staat van de woning.

Als het verschil erg groot is en je komt hier niet uit met de makelaar / verkoper kan een klacht worden in gediend bij de Raad van Toezicht.

In principe geldt dat je een bestaand huis inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken koopt. Maar er zijn uitzonderingen. In het geval van een zogenaamd ‘ernstig gebrek’ of bij schending van de mededelingsplicht, kan de verkoper aansprakelijk zijn. Laat je grondig onderzoek na, dan is er een grotere kans dat u de verkoper niet meer aansprakelijk kunt stellen als later toch blijkt dat de woning gebreken heeft.

Bij verborgen gebreken kun je de verkoper trachten aansprakelijk stellen. Hiervoor heb je juridische hulp nodig. Je kunt eventueel terecht bij Vereniging Eigen Huis of anders je eigen rechtsbijstand verzekering raadplegen. Op de pagina 'verborgen gebreken' staat meer informatie en een handige video met uitleg over verborgen gebreken.

Je kunt de marktinformatie vinden op onze website. Daar is per COROP-regio de woninginformatie per type woning te downloaden.

De verkopende makelaar vertegenwoordigt de belangen van de verkoper. Hij adviseert de verkoper tijdens het verkoopproces. De verkopende makelaar kan en mag daarom niet tegelijkertijd jouw belangen behartigen.

Als je dus begeleiding en advies wilt tijdens het aankoopproces, dan is het verstandig zelf een aankopende NVM-makelaar in te schakelen.

In het kader van uitvoering van de overeenkomst van de verkoper/verhuurder mag de makelaar t.b.v. een bezichtiging minimaal naam, adres en telefoonnummer vragen van koper.

Er mag op dat moment nog niet gevraagd worden naar bijvoorbeeld financiële informatie om op basis daarvan een voorselectie te maken uit de kandidaat huurders/kopers.

De makelaar kan overigens wel aangeven wat de vereisten zijn om in aanmerking te komen voor een huurwoning, zodat duidelijk is of het zin heeft de woning te bezichtigen.

De verkoper heeft een mededelingsplicht om alle gebreken die hij kent en die van belang zijn voor de aankoop van de woning, aan de koper te melden. Door middel van een (standaard) vragenlijst wordt hieraan vorm gegeven.

De verkopend makelaar gaat uit van wat de verkoper hem vertelt, omdat de makelaar niet in de woning heeft gewoond. Tenzij de verkopend makelaar twijfels heeft over de gegeven informatie dan moet hij dat wel onderzoeken.

De koper heeft een onderzoeksplicht om de bouwkundige staat van het huis goed te onderzoeken en eventuele gebreken aan de koopwoning te herkennen. De makelaar kan hier een rol spelen, in sommige gevallen kan de makelaar ook adviseren om een bouwkundige keuring uit te laten voeren.

De NVM kent de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers. De meest recente voorwaarden zijn te vinden op onze website of verkrijgbaar via uw NVM-makelaar. De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM zijn tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.

Een aankoopmakelaar heeft een meerjarige opleiding tot makelaar gevolgd, hij moet zich aan de Erecode houden en beschikt over het grootste netwerk en de grootste database uit de sector. Daarnaast loopt NVM voorop met innovatieve tools zodat jij altijd een streepje voor hebt op mensen zonder NVM-makelaar.

Op een aankoopcoach is bovenstaande niet van toepassing. Dit is slechts een ‘coach’, geen professionele makelaar.

Je kunt alles over de rol van de makelaar lezen op www.nvm.nl/wonen. In de algemene consumenten voorwaarden kun je lezen wat de rechten en plichten over en weer zijn. Een NVM-makelaar mag niet tegelijkertijd optreden als aankoopmakelaar en verkoopmakelaar ten aanzien van het zelfde pand.

De verkopend makelaar behartigt alleen de belangen van de verkoper. Een aankoopmakelaar behartigt de belangen van de koper.

Dat is niet automatisch het geval. Indien jouw makelaar of een door hem ingeschakelde fotograaf foto’s voor je heeft gemaakt, is hier automatisch een auteursrecht op komen te rusten.

Voordat je de foto’s zou kunnen gebruiken, heb je dus eerst toestemming nodig van de makelaar. Ook als je bij intrekking van de opdracht een vergoeding heeft betaald voor deze foto’s.

In geval het verlenen van een dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met het belang van een andere opdrachtgever, treedt een NVM-lid slechts in het belang van één van die opdrachtgevers op.

Vorenstaande neemt niet weg dat twee NVM-Makelaars/Taxateurs die werkzaam zijn voor verschillende vestigingen van een lid mogen optreden voor opdrachtgevers met tegenstrijdige belangen, mits zij vooraf uitdrukkelijke toestemming hebben verkregen van de opdrachtgevers en de belangen van die opdrachtgevers hierbij niet geschaad worden.

Toelichting: Het begrip 'strijdigheid van belangen', gekoppeld aan de dienst in kwestie, is hier essentieel. Als er geen strijdigheid van belangen is, mag het NVM-lid wel voor twee of meer opdrachtgevers optreden, bijv. erfgenamen die een woning willen verkopen.

Niet toegestaan is de combinatie van bijvoorbeeld aankoop- met verkoopopdracht of aanhuur- met verhuuropdracht voor hetzelfde object. Evenmin mag het NVM-lid twee of meer aankoopopdrachten (of aanhuuropdrachten) voor hetzelfde pand combineren.

Zodra hij immers aankoopt ten behoeve van aankoopopdrachtgever A, frustreert hij aankoopopdrachtgever B, die in hetzelfde pand interesse heeft. Gewoonlijk zijn A en B niet van zo’n situatie op de hoogte. B behoort echter tijdig over de keuze voor een ander (A) geïnformeerd te worden.

Gekozen is voor de meer juridische term opdrachtgever, niet voor de meer commerciële term (potentiële) klant, omdat dit laatste onduidelijkheid kan geven. Voorbeeld: een verkopend makelaar heeft de verkoper als klant, maar ook de koper is (potentiële) klant, zeker wat de hypotheek of eigen woning van koper betreft. In zo’n situatie behoort het NVM-lid de belangen van de verkoper, zijn opdrachtgever, te behartigen.

Veel mensen durven geen woning te kopen voordat hun eigen huis verkocht is en stappen daardoor bij voorbaat niet over naar een andere woning. Koop je met de NVM No-Risk clausule dan kun je die overstap vaak wel maken.

De NVM No-Risk clausule is een ontbindende voorwaarde. Deze voorwaarde voorkomt dat de koper met dubbele lasten komt te zitten.

De koper kan de koop ontbinden als de verkoop van zijn huidige woning onverwacht langer duurt. De verkoper dient uiteraard eerst akkoord te gaan met deze ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Tijdens de looptijd van de NVM No-Risk clausule doet de koper al het mogelijke om zijn huis te verkopen.

De verkoper gaat gedurende die tijd door met de verkoop van het reeds verkochte huis. Vindt de verkoper een andere koper, die onder gelijke voorwaarden het huis wil kopen, zonder de No Risk clausule, dan krijgt de eerste koper bedenktijd om de koop definitief te maken óf om af te zien van de koopovereenkomst. In het laatste geval verkoopt de verkoper vervolgens het huis aan de tweede koper.

Als je niet tevreden bent over de dienstverlening van je makelaar dan adviseren wij dat met je makelaar te bespreken. Je bent immers zijn opdrachtgever. Blijf je ontevreden dan kun je de opdracht schriftelijk intrekken. Je betaalt dan intrekkingskosten, hoe hoog die kosten zijn staat in de opdracht tot dienstverlening.

De verkoper heeft een mededelingsplicht om alle gebreken die hij kent en die van belang zijn voor de aankoop van de woning, aan de koper te melden. Door middel van een (standaard) vragenlijst wordt hieraan vorm gegeven. De verkopend makelaar gaat uit van wat de verkoper hem vertelt, omdat de makelaar niet in de woning heeft gewoond. Tenzij de verkopend makelaar twijfels heeft over de gegeven informatie dan moet hij dat wel onderzoeken.

De  koper heeft een onderzoeksplicht om de bouwkundige staat van het huis goed te onderzoeken en eventuele gebreken aan de koopwoning te herkennen. De makelaar kan hier een rol spelen, in sommige gevallen kan de makelaar ook adviseren om een bouwkundige keuring uit te laten voeren.

De NVM kent de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers. De meest recente voorwaarden zijn te vinden op onze website of verkrijgbaar via uw NVM-makelaar. De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM zijn tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.

Een NVM-makelaar kan je adviseren over energielabels en verbeteringen op het gebied van de verduurzaming van jouw woning. Op een speciale pagina is dit uitgelegd. NVM-makelaars kunnen daarnaast gebruik maken van de NVM Energielabel Service. Daarmee word je vlot, vakkundig en snel geholpen.

Je bent pas in onderhandeling met de verkopende partij als deze reageert op uw  bod door:

1. Een tegenbod te doen.
2. Expliciet te melden dat u in onderhandeling bent.

Je bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar zegt dat hij je bod met de verkoper zal bespreken.

Lees meer over: bieden op een huis.

Soms zijn er zo veel belangstellenden voor een woning dat moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. De verkoper kan, al dan niet op advies van zijn makelaar, besluiten de biedingsprocedure op inschrijving inzetten.

In deze procedure krijgen alle bieders een kans om een bod uit te brengen. Een hoogste bod hoeft niet te betekenen dat diegene de woning gegund wordt, de verkoper kan een bepaalde ontbindende voorwaarde bijvoorbeeld belangrijk vinden. De verkopende partij behoudt zich het recht van beraad en het recht van gunning voor.

Dit houdt in dat de verkoper zelf mag bepalen of het geboden bedrag, in combinatie met (eventuele) voorwaarden, voldoende is om tot verkoop over te gaan en dat hij niet verplicht is aan degene met het hoogste/meest gunstige bod te gunnen en/of te verkopen.

In de onderhandeling dient de makelaar transparant te zijn over de wijze waarop deze plaats vindt. De makelaar dient zich vervolgens ook aan de regels te houden die aan alle bieders én verkoper van tevoren zijn gecommuniceerd. In dit proces dient de makelaar zich onafhankelijk op te stellen. Begeleiding van een aankoopmakelaar is zeker aan te bevelen.

De verkoper beslist aan wie hij de woning laat bezichtigen, welk bod hij accepteert en onder welke voorwaarden. Koper koopt van verkoper en niet van diens makelaar. De verkopend makelaar behartigt alleen de belangen van de verkoper.

Pas als de koopovereenkomst door beide partijen is getekend ligt de koop vast. Tot die tijd mag verkoper nog met iedereen tegelijkertijd onderhandelen, biedingen accepteren en bezichtigingen laten doen.

Lees meer over: bieden op een huis.

Zolang een NVM-makelaar uitleg geeft over het proces van bieden, dan mag dit gewoon. Het is ook in overeenstemming met de Erecode, waarin staat dat een NVM-makelaar transparant moet zijn.

Lees meer over: bieden op een huis.

Nee, de verkoper is niet verplicht de woning dan aan u te verkopen. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs gezien moet worden als een uitnodiging tot het doen van een bod.

Ook als je de vraagprijs of meer biedt, kan de verkoper dus beslissen of hij je bod wel of niet aanvaardt, of (via zijn makelaar) een tegenbod doet.

Lees meer over: bieden op een huis.

Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast heb je als potentiële koper ook het recht tijdens de onderhandelingen je bod te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk je eerdere bod.

De verkoper bepaalt in overleg met zijn NVM-makelaar voor welke prijs hij zijn woning wil verkopen. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist.

Nee, dit hoeft niet. De verkoper bepaalt samen met de verkopende makelaar met wie hij of zij in onderhandeling gaat. Vraag als koper de verkopende makelaar van te voren naar de verkoopprocedure die gehanteerd wordt om teleurstelling te voorkomen.

Ja dat mag. Er is pas sprake van een rechtsgeldige overeenkomst als beide partijen die hebben ondertekend, dit heet het schriftelijkheidsvereiste.

Op dat moment staat de koop vast voor de verkoper en heeft koper nog 3 dagen bedenktijd om de overeenkomst te ontbinden zonder opgaaf van redenen. Een acceptatie per mail of whatsapp is niet rechtsgeldig.

Het biedlogboek maakt alle biedingen op een woning inzichtelijk voor de verkoper en kandidaat-kopers, waardoor het proces transparanter wordt. 

Per 1 januari 2023 is het gebruik van het Biedlogboek verplicht en heeft de kandidaat-koper inzage, wanneer de verkoop via een NVM-, VBO- of Vastgoedpro-makelaar plaatsvindt.

Het biedlogboek is van toepassing bij de verkoop van woningen/appartementen (bestaande bouw).

Het biedlogboek is niet van toepassing bij de verkoop van nieuwbouw, recreatiewoningen, bedrijfswoningen, garageboxen, bouwkavels, woon-/bedrijfspanden en (agrarische) bedrijfsobjecten zonder woonbestemming. Bij twijfel of het Biedlogboek van toepassing is advies om te werken met het Biedlogboek. 

Ja, ook bij woningen in de stille verkoop is het Biedlogboek van toepassing. 

Het biedlogboek is na afloop van de bedenktijd en/of ontbindende voorwaarden beschikbaar voor kandidaat-kopers.

Een persoonlijke boodschap van een kandidaat-koper verschijnt niet in het biedlogboek voor de andere kandidaat-kopers.  

Nee, deze courtage zit er niet in. Onder ‘kosten koper’ vallen:

1. Overdrachtsbelasting.
2. Notariskosten, onder andere voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven ervan in het Kadaster.

Naast bovengenoemde kosten kunnen er notariskosten zijn voor het opmaken en inschrijven van de hypotheekakte. 

Als de koper een aankoopmakelaar heeft ingeschakeld, komt de courtage voor deze aankoopmakelaar voor rekening van de koper. Die wordt over het algemeen verrekend via de eindafrekening die de notaris opmaakt. De kosten van de verkopende makelaar zijn voor rekening van de verkoper.

De NVM schrijft geen vaste tarieven voor. De hoogte van de courtage is een kwestie van onderhandelen tussen jou en de makelaar. Vaak wordt de courtage bepaald op een percentage van de koopsom, maar een vast bedrag afspreken mag ook. De courtage is altijd inclusief BTW.

Als je niet tevreden bent over de dienstverlening van je makelaar dan adviseren wij dat met je makelaar te bespreken. Je bent immers zijn opdrachtgever. Blijf je ontevreden dan kun je de opdracht schriftelijk intrekken. Je  betaalt dan intrekkingskosten, hoe hoog die kosten zijn staat in de opdracht tot dienstverlening.

Het verduurzamen van een woning is vaak een verstandige investering, maar kan ook ingewikkeld en kostbaar zijn. 

Een NVM-makelaar kan je vertellen wat slimme investeringen zijn en op welke subsidies je aanspraak kan maken. Daarnaast is een duurzamere woning in het algemeen meer waard. Meer informatie over verduurzamen op Duurzaam wonen: alle informatie die je nodig hebt | NVM

Duurzame woningen (met een groen energielabel) doen het in de huidige woningmarkt beter dan woningen met een minder groen label. Door de hard gestegen energielasten hebben duurzame woningen een duidelijk voordeel en worden over het algemeen sneller verkocht . Een NVM-makelaar kan je vertellen hoe courant jouw woning is.

Meer informatie over verduurzamen op Duurzaam wonen: alle informatie die je nodig hebt | NVM

De sterk gestegen energielasten zijn steeds belangrijker bij de overweging om een ander huis te kopen. Dit zorgt ervoor dat de meerwaarde van een duurzame woning alleen maar verder is toegenomen. Een NVM-makelaar kan je vertellen wat slimme investeringen zijn en op welke subsidies je aanspraak maakt.

Meer informatie over verduurzamen op Duurzaam wonen: alle informatie die je nodig hebt | NVM

Als je op zoek bent naar een huurwoning, kun je het huuraanbod op funda.nl raadplegen of contact opnemen met een NVM-huurmakelaar.

Het huren van een huis doe je in vier stappen. Wij hebben dat beschreven op de pagina het huurproces in 4 stappen.

Er zijn diverse kosten die door de makelaar bij de huurder in rekening kunnen worden gebracht, zoals inschrijfgeld, administratiekosten en verhuurkosten.

Hieronder vallen de redelijkerwijs gemaakte kosten die (tevens) gemaakt zijn in het belang van de huurder. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan hulp bij het aanvragen van een vergunning of huurtoeslag.

Sleutelgeld
Sleutelgeld is het bedrag dat door de verhuurder of door vertrekkende huurders aan de nieuwe huurder gevraagd wordt in ruil voor de sleutel.

Het vragen van sleutelgeld wordt gezien als een onredelijk beding als bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW (er is geen of een verwaarloosbare tegenprestatie) en is daarom niet toegestaan.

Heb je toch sleutelgeld betaald? Dan kan je deze via de rechter terugvorderen. Je moet dan wel bewijzen dat het betaald is, bijvoorbeeld met een kwitantie of via getuigen (geen familie).

Administratiekosten
Administratiekosten kunnen worden berekend aan de huurder als de kosten in redelijke verhouding staan met de tegenprestatie die door de bemiddelaar zijn verricht. Hulp bij het verkrijgen van vergunningen is hier een voorbeeld van.

Tip: Veelgestelde vragen bij huurbemiddeling (ACM)

Een intermediair die een woning op funda.nl aanbiedt, bemiddelt ten aanzien van die woning altijd in opdracht van de verhuurder.

Als een intermediair zowel in opdracht van de verhuurder als de huurder werkt (tweezijdige bemiddeling), mag de makelaar geen loon in rekening brengen bij de particuliere huurder (artikel 417 en 427 van boek 7 Burgerlijk Wetboek). Deze kosten zijn voor de verhuurder.

Dat mag ook niet als daar een andere naam aan wordt gegeven dan loon zoals bemiddelings-, contract-, marketing-, verhuur-, administratie-, commissie-, advies- of makelaarskosten, courtage, sleutelgeld, inschrijfgeld, eenmalige kosten huurder enzovoort. Helaas biedt de wet geen volledige duidelijkheid over wat wel en wat niet onder het begrip 'loon' valt. Over het algemeen wordt er echter van uitgegaan dat alle kosten die bij de bemiddeling zijn gemaakt in het proces van het zoeken naar een huurwoning en het sluiten van een huurovereenkomst als loon worden beschouwd. De regel dat er geen loon in rekening gebracht mag worden bij de huurder, geldt niet als de huurder handelt met bedrijfsmatige doeleinden.

Als de intermediair uitsluitend in opdracht van de verhuurder werkt is het lastiger om aan te geven welke kosten wel en welke kosten niet aan een huurder mogen worden doorberekend.

Overeenkomstig de wet staat het een verhuurder op zich vrij om een voordeel te bedingen voor zichzelf of voor zijn intermediair. Er mag echter geen sprake zijn van het bedingen van een niet- redelijk voordeel (artikel 264 van boek 7 Burgerlijk Wetboek). Dit is het geval indien er tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat voor de huurder.

Kort gezegd moet het gaan om redelijke kosten waar een tegenprestatie van de intermediair of verhuurder tegenover staat.

Bemiddelingskosten die als gevolg van tweezijdige bemiddeling ten onrechte zijn betaald, kunnen door een particuliere huurder worden teruggevorderd bij de bemiddelaar. Hiervoor moet het contractuele beding tot betaling van de bemiddelingskosten (de courtageafspraak) op grond van artikel 3:40 lid 2 Burgerlijk Wetboek worden vernietigd. Als de courtageafspraak is vernietigd, kan de onverschuldigd betaalde courtage worden teruggevorderd.

De NVM heeft hiervoor een concept-sommatiebrief en een conceptdagvaarding opgesteld, die je hieronder kunt downloaden.

Het vernietigen van de courtageafspraak met de bemiddelaar kan tot drie jaar (artikel 3:52 Burgerlijk Wetboek), daarna verjaart de vordering.

Huurders kunnen zich als (woon)consument wenden tot ConsuWijzer. Bedrijven kunnen tips geven aan de ACM. Dergelijke meldingen dienen als signaal voor ACM dat (sommige) verhuurders of bemiddelaars mogelijk ten onrechte kosten in rekening brengen bij huurders. 

Als je kiest voor een NVM-makelaar kies je voor deskundigheid, betrouwbaarheid en kwaliteit. Een NVM-makelaar is niet zomaar een makelaar. Daarnaast kan op verzoek een NVM-makelaar de potentiële huurder screenen met de NVM-Woontoets. 

Door het gebruik van de NVM Woontoets voorkomt de NVM-makelaar zoveel mogelijk dat je in zee gaat met personen die achteraf niet betalen, geld witwassen of op het randje van een faillissement naar de schuldsanering wankelen.

Ook werp je hiermee een drempel op tegen personen die met valse legitimatiebewijzen illegale bewoning of hennepteelt opstarten.