Wonen

NVM ziet een groeiende mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Het woningaanbod groeit onvoldoende om aan de sterk stijgende vraag te voldoen. Tot 2030 moeten circa 1 miljoen extra woningen gebouwd worden, maar de bouwproductie blijft al jaren achter. Het teruglopende woningaanbod leidt tot een oververhitte markt en sterke prijsstijgingen. Steeds meer huishoudens zijn niet in staat om een passende woning te vinden.

NVM is van mening dat er veel meer vaart gemaakt zal moeten worden met de nieuwbouw van woningen. Het Rijk zal een sterke regierol op zich moeten nemen om te zorgen dat provincies en gemeenten voldoende harde plancapaciteit hebben om aan de vraag te voldoen. Daarbij gaat het natuurlijk niet alleen om de harde aantallen, maar zeker  om het juiste type woningen op de juiste plaats. Bestaande belemmeringen om te kunnen bouwen moeten zoveel mogelijk worden opgeheven.

NVM ziet dat de woningmarkt al jaren niet optimaal functioneert. Stimulering van de sociale huur via regulering en toeslagen en de koopsector via de hypotheekrenteaftrek hebben de markt in onbalans gebracht. Het is noodzakelijk dat de woningmarkt in complete samenhang, zorgvuldig en waar nodig geleidelijk wordt hervormd. NVM heeft daarvoor eerder al plannen gepresenteerd voor hervorming van zowel de huur- als koopsector, met als doel zowel de koop- als huurwoningmarkt beter te laten functioneren door de mogelijkheid tot toetreding en doorstroming te bevorderen.  

Sinds 1974 registreert de NVM alle transacties die met een NVM-makelaar plaatsvinden. Hierdoor is een unieke en waardevolle database opgebouwd. Niet alleen makelaars en taxateurs, maar ook overheden en kennisinstellingen maken hier graag gebruik van.

De cijfers die NVM ieder kwartaal publiceert en de cijfers van het Kadaster/CBS verschillen.

Dit komt omdat de NVM een transactie registreert op het moment dat er sprake is van een getekende koopovereenkomst en de betreffende woning bij de NVM wordt afgemeld. Het gaat alleen om woningen die worden verkocht met tussenkomst van een NVM-makelaar, dit omvat circa 75% van de totale woningmarkt.

Het Kadaster registreert een transactie bij levering, dus pas wanneer de woning op naam van de nieuwe eigenaar wordt gezet. Dit omvat ook de verkopen die niet via een NVM-makelaar verlopen. Tussen het moment van de koopovereenkomst en de levering zit over het algemeen een periode van circa drie maanden. De cijfers van de NVM duiden zeer actueel de marktsituatie, het sentiment en de tendensen. De cijfers van het Kadaster bieden het complete overzicht van alle transacties maar met een aantal maanden vertraging. 

NVM ziet een verdere beperking van de hypotheekrenteaftrek als onderdeel van een gezonde woningmarkt mits dit deel uitmaakt van een bredere, integrale hervorming van het belastingstelsel.

Het uitgangspunt bij deze hervormingen moet zijn de keuzevrijheid en doorstroming op de woningmarkt te verbeteren, door marktverstoringen op te heffen. De hervorming zou bovendien zo veel mogelijk inkomensneutraal moeten uitpakken, zodat huishoudens er per saldo in de nieuwe situatie niet op achteruit gaan.

NVM hecht waarde aan een lange termijn aanpak. Het feit dat ieder nieuw kabinet weer nieuwe maatregelen neemt voor vier jaar is slecht voor de rechtszekerheid en het consumentenvertrouwen.

Overdrachtsbelasting is de belasting die in Nederland wordt geheven bij de verkrijging van een bestaande onroerende zaak. De overdrachtsbelasting werpt een financiële drempel op om te verhuizen en belemmert daarmee de doorstroming op de woningmarkt. 

Differentiatie van de overdrachtsbelasting naar doelgroep (starters, doorstromers) en / of  type vastgoed (eerste of tweede woning, commercieel vastgoed) maakt daarnaast de systematiek complexer. NVM is daarom groot voorstander van het volledig afschaffen van de overdrachtsbelasting.

NVM ziet het toevoegen van nieuwbouwwoningen als belangrijke mogelijkheid om meer evenwicht in de woningmarkt te brengen. Met extra woningen voor bijvoorbeeld ouderen kan de doorstroming op de woningmarkt op gang komen.

Eén nieuwbouwwoning zou daardoor meerdere woningzoekenden kunnen helpen. Het bouwtempo moet dan ook hoog liggen. De toe te voegen nieuwbouwwoningen moeten aansluiten op de lokale vraag. Daarvoor zouden de gemeenten en de ontwikkelaars vroegtijdig onze leden moeten betrekken in het proces.

Toewijzen nieuwbouwwoningen

Er is veel belangstelling voor het beperkte aantal nieuwbouwwoningen die in verkoop worden gebracht. Daardoor kan slechts een beperkt aantal woningzoekers tot aankoop overgaan. Heel veel belangstellenden krijgen geen mogelijkheid de gewenste nieuwbouwwoning te kopen.

Om misverstanden over het toewijzen van nieuwbouwwoningen te voorkomen, is transparantie in de toewijzingsprocedure verstandig. NVM roept haar leden en de ontwikkelaars van nieuwbouwprojecten dan ook op belangstellenden vroegtijdig te informeren over de wijze waarop toewijzing van nieuwbouwwoningen gaat plaatsvinden.

Bieden op nieuwbouwwoningen

In tegenstelling tot bestaande woningen, is het bieden op nieuwbouwwoningen niet gebruikelijk. Bij bestaande woningen kan de bieder de woning bezichtigen. Een nieuwbouwwoning (en soms ook de directe omgeving) zijn vaak nog niet gebouwd op het moment van de aankoop.

Bij aankoop van een nieuwbouwwoning is het van groot belang goed geïnformeerd te zijn over de woning. Dit gebeurd tijdens de gesprekken met de verkopend makelaar. Daar komen de tekeningen, de beschrijving wat gebouwd wordt, het koopcontract en de overige aankoopdocumenten aan de orde.

Het niet of onvolledig geïnformeerd uitbrengen van een bod kan tot problemen leiden. Een probleemloos verkoopproces en snelle start van de bouw is daarbij in het belang van alle betrokken partijen. Zowel voor de gemeente, de ontwikkelaar en bouwer, de makelaar en de (overige) toekomstige bewoners.

Ter bevordering van een transparant verkoopproces is NVM geen voorstander van een biedingssysteem voor nieuwbouwwoningen en benadrukt het belang van vroegtijdige communicatie over de toewijzingsprocedure.

Krimp is een regionaal probleem dat de gemeentegrens overstijgt. Daar waar in het verleden gemeentes zelfstandig probeerden via autonome maatregelen krimp te bestrijden, zien we nu veel meer samenwerking en spreiding van voorzieningen in krimpregio’s.

Een goede afstemming met lokale NVM-makelaars en NVM-woningmarktconsultants is belangrijk om in krimpgebieden alle kansen te benutten. Maatregelen als het instellen van een sloopfonds, het bieden van ruimte aan kleinschalige bedrijvigheid en mogelijkheden voor herbestemming kunnen de kwaliteit van de gebouwde omgeving behouden. De kansen om vrijkomend agrarisch vastgoed om te zetten naar plattelandswoningen zouden beter benut moeten worden.

Om de woningmarkt schokbestendig te houden is het nodig om bepaalde grenzen te stellen aan het krediet dat banken kunnen uitlenen. Nederland is hierin relatief streng, aangezien grenzen worden gesteld aan zowel de hoogte van de lening in verhouding tot het inkomen (Loan-To-Income - LTI) als aan de hoogte van de lening in verhouding tot de waarde van de woning (Loan-to-Value - LTV).

De LTI-normen bepalen welke woonkosten voor een huishouden maximaal verantwoord zijn (gerelateerd aan het inkomen) en worden jaarlijks vastgesteld op basis van advies van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). De LTV-norm is steeds verder aangescherpt en bedraagt maximaal 100% van de woningwaarde.

Om in aanmerking te kunnen komen voor hypotheekrenteaftrek is het bovendien verplicht om de woning in 30 jaar tijd volledig af te lossen. De hypotheeknormen beschermen de consument en het financiële stelsel tegen de risico’s van overkreditering, maar beperken ook de mogelijkheden voor sommige consumenten (zoals starters) om tot de koopwoningmarkt toe te treden.

Loan-To-Value (LTV)
De NVM is van mening dat deze norm niet verder moet worden verlaagd dan 100%. Bij een lagere LTV-norm dan 100% zal een koper meer eigen geld mee moeten nemen. Vooral voor starters wordt het dan erg moeilijk om een koopwoning te financieren, waardoor de doorstroming op de woningmarkt in gevaar komt.

Nederland kent een relatief hoge hypotheekschuld, maar ook een goede betalingsmoraal. Het aantal gedwongen verkopen is klein, waardoor de risico’s voor de financiële sector beperkt zijn.

Loan-To-Income (LTI)
De NVM is van mening dat de inkomensnormen erg complex zijn geworden. De regels worden door hypotheekverstrekkers vaak onverkort toegepast, waardoor er ook weinig ruimte is voor maatwerk. Pogingen om de regels meer toe te snijden op specifieke uitzonderingssituaties zullen uiteindelijk nog meer complexiteit opleveren. De NVM pleit voor een vereenvoudiging van het systeem, bijvoorbeeld door de banken meer vrijheid te geven om maatwerk te leveren.

Verplicht 100% aflossen
De NVM is voorstander van het beperken van de hypotheekschuld door deze af te lossen. Hierdoor wordt het risico op een restschuld bij verkoop effectief verkleind. De vraag is wel of het daarvoor noodzakelijk is om de woning in 30 jaar volledig af te lossen.

Veel huishoudens worden hierdoor in het “spitsuur van het leven” opgezadeld met extra hoge woonlasten, om vervolgens op latere leeftijd geen enkele woonlasten meer te hebben. De NVM is van mening dat een verplichting om de hypotheek voor minimaal 50% af te lossen ook voldoende bescherming biedt tegen een eventuele restschuld. 

Een toekomstbestendige vastgoedvoorraad die onafhankelijk is van fossiele brandstoffen is het Europese doel in 2050. Het bereiken van dit doel kan alleen met goede afspraken, regie en aantrekkelijke financieringsinstrumenten van de overheid. Waarbij rekening wordt gehouden met het feit dat de koopwoningvoorraad zeer divers is en iedere woningeigenaar een eigen specifieke (financiële) situatie kent.

De NVM verwacht dat duurzaamheid in de toekomst een steeds prominentere rol zal gaan spelen bij de aankoop van een woning en daardoor ook steeds meer zal doorwerken in de woningwaarde. De NVM ziet in de toekomst ook een aanvullende rol voor makelaars en taxateurs om (potentiële) kopers te adviseren bij de energietransitie en het treffen van verduurzamingsmaatregelen.

Het energielabel vloeit voort uit de Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen (EPBD) en geeft informatie over de energiezuinigheid van een woning. Het label is verdeeld in klassen lopend van A tot G. Vanaf 1 januari 2021 gaat de aanvraag van het energielabel niet meer digitaal, maar via een afspraak met een gecertificeerde energieadviseur. De kwaliteit van de opname en het label is hiermee sterk verbeterd en draagt daarmee bij aan bewustwording over de energieprestaties van een gebouw en de mogelijkheden om dit te verbeteren. De NVM voorziet dat het energielabel op termijn ook steeds meer tot uitdrukking zal komen in de waarde (of transactieprijs) van de woning.

Verhuur Woonruimte

• Bemiddelingskosten
• Het verdient de voorkeur om helemaal géén kosten aan de wederpartij van de opdrachtgever in rekening te brengen.

Actie ACM
Omdat er nog steeds huurbemiddelaars zijn die in strijd met de regels bemiddelingskosten rekenen aan huurders is de Autoriteit Consument & Markt (ACM) in actie gekomen. De ACM heeft lasten onder dwangsom opgelegd aan enkele huurbemiddelaars.

NVM juicht actie toe
NVM juicht de actie van de ACM toe. Het in strijd met de Wet in rekening brengen van bemiddelingskosten is niet alleen onrechtmatig richting huurders, het tast ook het imago aan van dat deel van de sector dat wel netjes conform de wet handelt. NVM wil -net als de ACM- dat er een einde komt aan het rekenen van verboden bemiddelingskosten en heeft graag voldaan aan het ACM-verzoek richting de brancheorganisaties om hun achterban nogmaals te informeren en opnieuw op te roepen de regels na te leven.

NVM plaatst principiële vraagtekens
De wettelijke regeling omtrent de (on)toelaatbaarheid van het mogen doorberekenen van kosten (aan de wederpartij van de opdrachtgever) kent een aantal onduidelijkheden. Bij tweezijdige bemiddeling geldt een andere regeling dan bij eenzijdige bemiddeling. Helaas sluiten beide regelingen niet naadloos op elkaar aan. Bij tweezijdige bemiddeling zijn de mogelijkheden om kosten door te berekenen beperkter dan bij eenzijdige bemiddeling.

De ACM maakt -anders dan de wetgever- geen onderscheid tussen één- en tweezijdige bemiddeling. De ACM lijkt daarbij uit te gaan van tweezijdige bemiddeling, terwijl het uitgangspunt van de wetgever uitdrukkelijk éénzijdige bemiddeling is. Door uit te gaan van de wettelijke uitzondering, werpt de vraag zich op of de ACM niet vooronderstelt dat de wet overtreden wordt in plaats van uit te gaan van de onschuld van de onderzochte (rechts)persoon. Daar komt bij dat de ACM niet alleen opspoort maar ook zelf sanctioneert, waardoor háár uitleg van de wet niet snel door de rechter zal worden getoetst.

NVM hanteert transparantiestrategie
NVM is jaren terug al (in samenwerking met funda) gestart met de ‘transparantie-strategie’ om de huurder bewust te maken van de wet- en regelgeving ten aanzien van bemiddelingskosten. Zij heeft daarbij allereerst duidelijk aangegeven dat het in de ogen van de NVM de voorkeur verdient om helemaal geen kosten door te berekenen aan de wederpartij van de opdrachtgever.

Daarnaast wordt een makelaar/bemiddelaar die desondanks gebruik maakt van de beperkte mogelijkheden die de wet biedt om kosten door te berekenen, verplicht om expliciet publiekelijk aan geven dat hij kosten doorberekent en hoeveel kosten hij doorberekent.

Dat biedt (aspirant)huurders de mogelijkheid om een en ander te laten toetsen. NVM geeft voortdurend voorlichting zowel richting haar achterban als richting de consument over de wet- en regelgeving en herhaalt regelmatig haar standpunt. Richting het Ministerie van BZK dringt de NVM bij herhaling aan op duidelijkere wetgeving.

NVM biedt helpende hand richting consument
Ook stelt de NVM een model sommatiebrief en een model dagvaarding openbaar ter beschikking om te stimuleren dat een en ander getoetst wordt. Mensen die van mening zijn dat er in strijd met de wet gehandeld wordt kunnen ook gebruik maken van het meldpunt voor niet-integer handelen: meldpunt@nvm.nl

NVM is van mening dat het omzetten van recreatiewoningen naar permanente bewoning een lokaal besluit moet zijn (lokaal maatwerk) dat wordt ingegeven door de lokale visie op het gebruik van de beschikbare ruimte.  De gemeente zal in samenspraak met haar stakeholders moeten beoordelen of dit gewenst is. 

Daarbij zal het effect van de omzetting (op de lokale woningmarkt)  gering en tijdelijk zijn en blijft substantiële toevoeging van nieuwbouw die qua type, kwaliteit en locatie voldoet aan de behoefte die er is en op middellange termijn wordt verwacht, meer dan gewenst.  

Per 1 januari 2022 is er nieuwe wetgeving van kracht waardoor gemeenten wijken kunnen aanwijzen waar beleggers geen goedkope en middeldure woningen meer mogen opkopen voor de verhuur. Deze opkoopbescherming heeft tot doel dat huizen in gewilde buurten beschikbaar blijven voor mensen die er zelf gaan wonen. De gemeente bepaalt zelf tot welke WOZ-waarde koopwoningen hieronder vallen.

Volgens NVM kan dit wetsvoorstel op lokaal niveau en in bepaalde wijken werken, echter wordt het probleem verschoven naar wijken en steden waar de opkoopbescherming niet geldt. Ook wordt het probleem verschoven naar de vrije sector huurwoningmarkt, waar ook een flink tekort bestaat, hetgeen door deze maatregel alleen maar verder zal toenemen.

Kortom, het is zeker geen oplossing voor de woningmarktproblematiek, maar verschuift enkel het probleem. De echte oplossing voor starters ligt in het flink bijbouwen van woningen in de juiste segmenten. Minister Hugo de Jonge kan hieraan bijdragen door op landelijk niveau grootschalige nieuwbouwlocaties aan te wijzen.

Minister de Jonge wil gemeenten vanaf 2023 de helft van de vrijgekomen (koop)woningen toe laten wijzen aan bewoners in de eigen gemeente. Deze wijziging grijpt in op zowel de markt voor nieuwbouw als bestaande bouw. NVM is van mening dat dit voorstel uiteindelijk niet in het belang is van kopers en verkopers. Het schuurt aan het eigendomsrecht en beperkt de marktwerking en doorstroming op de woningmarkt. Binnenkort staat hierover een debat op de politieke agenda. NVM heeft partijen middels bijgaande brief gewezen op de marktverstorende werking én onduidelijkheid omtrent deze wetswijziging en een aantal kritische vragen gesteld.