Huurdersvariant op het ROZ-model, wat moet je weten?

Onlangs is met de nodige media-aandacht een huurdersvariant op het vorig jaar gepubliceerde ROZ-model voor winkelruimte 2022 gepubliceerd (Huurdersvariant, Huurdersvariant ROZ-huurmodel - INretail). Deze Huurdersvariant geeft een aantal huurdersvriendelijke wijzigingen en toevoegingen op het ROZ-model voor winkelruimte 2022, maar is dus geen modelovereenkomst die is opgesteld door de Raad voor de Onroerende zaken (ROZ). De Huurdersvariant is namelijk door een aantal (grote) huurdersorganisaties en hun juridische adviseurs tot stand gekomen. Kort gezegd vindt men het ROZ-model voor winkelruimte 2022 te verhuurdersvriendelijk en komt men eigenhandig met een tegenhanger. De NVM is hier niet bij betrokken geweest.

De opmaak en toolkit

Allereerst is van belang om op te merken dat de ROZ een aantal spelregels geeft over het gebruik van haar modellen. Onderaan de dikgedrukte titel van het model staat: “Verwijzing naar dit model en het gebruik ervan zijn uitsluitend toegestaan, indien de ingevulde, toegevoegde en afwijkende tekst duidelijk als zodanig herkenbaar is. Toevoegingen en afwijkingen dienen bij voorkeur te worden opgenomen onder het hoofd 'Bijzondere bepalingen’”.

De Huurdersvariant op het ROZ-model voor winkelruimte 2022 heeft deze passage verwijderd en maakt in het document niet duidelijk welke wijzigingen en toevoegingen zij heeft gemaakt op het originele ROZ-model. Wel staat er in deze nieuwe passage aangegeven dat het document de Huurdersvariant op het model betreft. Overigens zien wij wel vaker dat men in praktijk “niet zichtbaar” sleutelt aan een ROZ-model. Een rechter kan daar in een procedure wel gevolgen aan verbinden.

Verder is de Huurdersvariant met een toolkit gepubliceerd. De toolkit bestaat uit vijf onderdelen:

• De Huurdersvariant op het ROZ-model winkelruimte 2022;
• Een toelichting op deze variant;
• Een document waarin uitsluitend de gewijzigde bepalingen zijn opgenomen;
• Een alternatieve omzethuurbepaling;
• En een alternatief proces-verbaal van oplevering.

De gewijzigde bepalingen

De meest in het oog springende wijzigingen zien op de volgende zaken:

• Er wordt een label-c verplichting toegevoegd, in tegenstelling tot het ROZ-model voor winkelruimte 2022. Deze (wettelijke) verplichting bestaat al voor het energielabel van kantoorruimte, maar nog niet voor winkelruimte.
• In tegenstelling tot het ROZ-model voor winkelruimte 2022 wordt de indexatie gemaximeerd op 2% per jaar. Na de afgelopen uitschieters, (vorig jaar o.a. 14.5%) heeft de Huurdersvariant dus een maximering op de indexatie toegevoegd. In de toelichting op de Huurdersvariant wordt overigens ook een staffelvariant voorgesteld waar indexatie tot 3% voor 100% wordt doorbelast, van 3-5% tot 50% wordt doorbelast, van 5-10% tot 25% wordt doorbelast en vanaf 10% 0% wordt doorbelast.
• Er is een andere regeling omtrent de servicekosten dan in het ROZ-model voor winkelruimte 2022. De nieuwe regeling komt erop neer dat de verhuurder veel minder zeggenschap heeft over het afrekenen en wijzigen van de servicekosten. Zo kan de verhuurder slechts na toestemming de levering van zaken en diensten naar soort en omvang wijzigen of laten vervallen.
• De verhuurder garandeert dat het gehuurde asbestvrij is. In de toelichting op het model is een alternatief artikel opgenomen. Daaruit volgt dat de aanwezigheid van asbest kwalificeert als een gebrek. Ook dit wijkt af van het ROZ-model voor winkelruimte 2022 waar het slechts een wel/ niet bekend zijn met betreft.
• In het ROZ-model voor winkelruimte 2022 is naar aanleiding van de Covid-19 pandemie een bepaling toegevoegd over de wederzijdse verplichtingen wanneer het gebruik van het gehuurde/het huurgenot wezenlijk wordt beperkt als gevolg van algemeen geldende overheidsmaatregelen. Deze clausule verplicht de verhuurder en huurder tot overleg met elkaar. Zolang partijen geen afspraken hebben gemaakt, gaat de betalingsverplichting van huurder ongewijzigd door. In de Hoge Raad van december 2021 uitspraak over de corona-huurkorting oordeelde de Hoge Raad dat de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid is waar partijen bij huurovereenkomsten gesloten voorafgaand aan 15 maart 2020 geen rekening mee hebben gehouden. In de Huurdersvariant wordt aangesloten bij de HR-formule voor een coronakorting en hoeft dus niet gewacht te worden totdat partijen afspraken met elkaar hebben gemaakt.
• In het ROZ-model voor winkelruimte 2022 is eveneens een bepalingen over duurzaamheid toegevoegd. Dit – op sommige punten wat lastig te lezen - artikel, is herschreven in de Huurdersvariant. Het artikel is verkort en gaat ervanuit dat partijen dat partijen voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst nadere afspraken maken over duurzaamheidsmaatregelen. De huurder heeft het recht om energiebesparende voorzieningen achter te laten en daarvoor een vergoeding te krijgen van verhuurder als de voorziening nog niet geheel is afgeschreven. Er is veel opengelaten aan partijen, wat de onduidelijkheid over wie verantwoordelijk is om bepaalde duurzaamheidsmaatregelen te nemen niet meteen ten goede zal komen.
• In het ROZ-model voor winkelruimte 2022 garandeert de verhuurder dat het gehuurde gebruikt kan worden als bedrijfsruimte. Verdere toestemmingen en risico’s over het toegestane gebruik (de contractuele bestemming) zijn aan huurder. In de Huurdersvariant is een garantie van verhuurder opgenomen dat het beoogde gebruik mogelijk is. Dit verlegt het risico van huurder aan verhuurder op dit punt.
• De verhuurder garandeert dat het gehuurde op de ingangsdatum voor consumenten als laad- en losverkeer goed bereikbaar is, een dergelijke garantie komt niet voor in het ROZ-model voor winkelruimte 2022.
• Uit de algemene bepalingen bij het ROZ-model voor winkelruimte 2022 volgt dat een huurder het gehuurde daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf zal gebruiken. In de Huurdersvariant is opgenomen onder welke omstandigheden een huurder zijn exploitatieplicht kan staken. Hierbij kan gedacht worden aan (langdurig) verliesgevende exploitatie en tekortschieten van de verhuurder.
• Een huurder is bij de eindoplevering verplicht het gehuurde leeg, ontruimd en bezemschoon en het overige as-is aan verhuurder op te leveren. Ook dat is niet het uitgangspunt van het ROZ-model voor winkelruimte 2022, waar een huurder onder andere verplicht is het gehuurde op te leveren in de staat waarin het zich bij aanvang van de huur bevond, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen.
• De exoneraties van verhuurder voor gebreken uit de algemene bepalingen van het ROZ-model voor winkelruimte 2022 zijn niet langer van toepassing. Er wordt teruggevallen op de wettelijke gebrekenregeling.

Voor de goede orde, er zijn nog meer wijzigingen doorgevoerd. In de toelichting op de Huurdersvariant wordt op iedere wijziging ingegaan.

Het staat partijen vrij om gebruik te maken van de modellen van de ROZ en daarop afwijkingen te bedingen. Vergeet niet dat 290-bedrijfsruimte veel (semi-)dwingend recht bevat en je eventueel afwijkende bedingen beter (van tevoren) kunt laten goedkeuren door de kantonrechter. Ons advies is verder om afwijkingen op de modellen van de ROZ zichtbaar te maken, zoals de spelregels van de ROZ ook voorschrijven.

Partijen zijn echter geenszins gebonden om het winkelruimtemodel van de ROZ te gebruiken en kunnen uiteraard opteren voor de Huurdersvariant. In onze ogen zou de Huurdersvariant vooral als inspiratie kunnen dienen voor (onderdelen van de huur)onderhandelingen namens huurders bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst en/of verlenging. Maar ons advies is ook: choose your battles. De eerlijkheid gebiedt namelijk te zeggen dat er niet veel verhuurders zullen zijn die de Huurdersvariant in zijn geheel zullen omarmen.

Meer informatie

Dit artikel is opgesteld door Cornélie Arnouts en Philip du Perron, advocaten bij Dentons op het gebied van vastgoed & beroepsaansprakelijkheid. Vragen over dit artikel of andere business gerelateerde onderwerpen? Mail ons via cornelie.arnouts@dentons.com of Philip.duPerron@dentons.com. Eveneens kun je contact opnemen met de NVM Juridisch dienst via jd@nvm.nl.