Effect van beter energielabel op woningwaarde groter dan ooit

Goed nieuws voor alle woningeigenaren die van plan zijn hun woning te verduurzamen of dat onlangs hebben gedaan. Het effect van een verbeterd energielabel op de waarde van de woning is groter dan ooit. Gemiddeld gaat het om een waardevermeerdering van 7,2% t.o.v. dezelfde woning met het oude label[1]. Dit blijkt uit een analyse van brainbay naar de waarde van een woning na een energielabelsprong. Naast onderzoek op het gebied van duurzaamheid is brainbay recent een samenwerking gestart met de RVO om woningeigenaren meer inzicht te geven in de effecten van een beter energielabel op de waarde van een woning.

Vanaf eind 2021 speelt de factor duurzaamheid in de verkoopprijs van woningen een steeds grotere rol. We zien de waardevermeerdering bij een labelsprong in die periode langzaam toenemen. De afgelopen twee kwartalen zet de trend van waardevermeerdering versterkt door. De woningmarkt koelt af, waardoor de koper meer woningkeuze én meer tijd in het aankoopproces heeft. Dit leidt ertoe dat er nog kritischer wordt gekeken naar het energielabel en algehele duurzaamheid van de woning.

In onderstaande grafiek is voor drie voorbeelden te zien hoe de waarde bij een labelsprong door de tijd heen toeneemt. Een woning die een sprong maakt van label G naar label C kent in het 1^e kwartaal van 2023 een gemiddelde waardevermeerdering van 8,3%. Vorig kwartaal was dat nog 6,9%. Een ander voorbeeld is de sprong van label C naar label A. De woning wordt gemiddeld 5,4% meer waard, dat was 4,5%.

[1] Gemiddelde van alle labelsprongen voor alle woningen. Let op: er bestaan grote verschillen in waardevermeerdering tussen verschillende labelsprongen, en tussen verschillende regio’s, woningtypen en bouwperioden.

Waardevermeerdering grootst bij sprong van D naar A+

In de matrix hieronder is voor alle verschillende labelsprongen weergegeven wat de procentuele stijging is van de woningwaarde. Bijvoorbeeld, wanneer een woning van een label C naar een label A gaat, bedraagt de gemiddelde waardestijging van deze woning 5,4%.

De waardevermeerdering is met 10,4% het grootst bij de stap van label D naar label A+ en beter, net iets groter dan bij de stap van label E naar label A. De verkoopprijs van een woning in Nederland bedroeg in het 1^e kwartaal van 2023 gemiddeld 394 duizend euro. Het gaat dan om een waardestijging van bijna 41 duizend euro.

Een woningeigenaar bespaart hierbij dus niet alleen op de energiekosten, maar de woning wordt ook daadwerkelijk meer waard. Uiteraard zijn er ook flinke kosten verbonden aan het verbeteren van de woning van label C naar A. Deze kosten zijn hierin nog niet meegenomen.

Verduurzaming oudere woningen levert grootste waardestijging op

De waarde van een hoger label wordt nog versterkt bij huizen met een relatief ouder bouwjaar. Wanneer we als voorbeeld de sprong van een label C naar een label A nemen, dan blijkt voor woningen met een bouwperiode van vóór 1920 de waardevermeerdering het grootst. Deze bedraagt 7,6%. Naarmate woningen een recentere bouwperiode hebben, neemt de waardevermeerdering af. Voor woningen die gebouwd zijn ná 1995 geldt dat de labelsprong nog ruim 3% stijging van de woningwaarde oplevert.

Dat de stijging van de woningwaarde bij oudere woningen het grootst is wordt enerzijds veroorzaakt door de hogere investering die vereist is om naar een hoger label te gaan. Anderzijds komt het door het grotere effect van de besparing op de energielasten. Overigens worden in het model dat brainbay gebruikt om de effecten van een beter energielabel op de waarde van een woning te berekenen, de effecten van de verduurzaming geïsoleerd van andere investeringen in de woning (zie kader “werking model”).

Werking model

De woningwaardemodule berekent de verwachte relatieve meerwaarde van de woning nadat deze met één of meer energielabelstappen is verbeterd. Dit is de procentuele stijging in woningwaarde. Deze meerwaarde is gebaseerd op vergelijkbare woningen die recent verkocht zijn. Hierbij wordt gekeken naar kenmerken zoals locatie, het woningtype en de bouwperiode. Voor al deze referenties wordt eerst een woningwaarde voorspeld. Nieuwe statistische technieken worden hierna toegepast om de effecten van verduurzaming te isoleren, hierbij blijven alle andere woningkenmerken hetzelfde.

Vaak als er geïnvesteerd wordt in de duurzaamheid, wordt er ook geïnvesteerd in de kwaliteit van de woning door bijvoorbeeld de keuken of badkamer te renoveren. Om er voor te zorgen dat hierdoor de duurzaamheidsinvestering niet overschat wordt, wordt er daarom gecontroleerd voor de kwaliteit van de woning. Dit gebeurt aan de hand van foto's van het interieur van de woningen die als referentie worden gebruikt.

Effecten het grootst in de provincie Groningen

Er bestaan grote verschillen tussen provincies met betrekking tot de meerwaarde van een verbeterd energielabel. Soms zijn de verschillen wel meer dan twee keer zo groot. In de provincie Groningen stijgt de woningwaarde het meest. Een labelsprong van C naar A levert in het 1^e kwartaal van 2023 een waardestijging van 8,7% op. Ook in Friesland en Limburg is de waardestijging erg groot. De kleinste waardestijgingen zien we in Utrecht, Flevoland en Noord-Holland.

Er spelen meerdere oorzaken mee bij deze verschillen. Allereerst verschilt de woningvoorraad per provincie. In provincies met naar verhouding meer 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen is de meerwaarde gemiddeld wat hoger. Hetzelfde geldt voor verschillen naar bouwperioden. Zoals eerder beschreven is bij oudere woningen de waardestijging het grootst.

Maar wat ook mee speelt is de staat van de woningmarkt. In de provincies Groningen, Friesland en Limburg is de woningmarkt gemiddeld gezien ruimer dan in andere provincies. Wanneer een koper meer woningen heeft om uit te kiezen en meer tijd om die keuze te maken, dan zien we dat woningen met een beter energielabel gemiddeld méér opbrengen.

Samenwerking RVO

Onlangs is brainbay een samenwerking aangegaan met de Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO). RVO is onder andere actief op het thema klimaat en energie en ondersteunt verbeterjehuis.nl. Via deze website kunnen consumenten alles terugvinden over energiebesparing en het verduurzamen van de woning.

Brainbay gaat RVO voor hun beleidsontwikkeling voorzien van informatie rond de ontwikkeling van de woningwaarde in combinatie met verduurzaming van de woning. Ook wordt de verwachte waardeontwikkeling van een individuele woning op basis van een pakket gerealiseerde verduurzamingsmaatregelen getoond op verbeterjehuis.nl. Het model dat brainbay gebruikt voor de woningwaarde-module is inmiddels met succes academisch gevalideerd.

“Met de woningwaarde-module kunnen we woningeigenaren op verbeterjehuis.nl niet alleen inzicht geven in de besparingen, maar ook een indicatie geven van de waardevermeerdering na het nemen van verduurzamingsmaatregelen”, aldus Mies Verkuijlen, projectleider RVO.

Verantwoording

Deze analyse is uitgevoerd door brainbay en gebaseerd op de MIDAS database, de meest rijke en actuele vastgoeddatabase van Nederland met informatie over woningen, commercieel vastgoed en agrarische bedrijven. Brainbay beheert en ontwikkelt de Midas database en het uitwisselingssysteem van NVM-leden (TIARA). Deze database is de bron voor onder andere al het aanbod op funda en makelaarswebsites.

Het brainbay Automated Valuation Model (AVM) is een geavanceerd niet-lineair model gebaseerd op een groot aantal beslisbomen met een groot aantal huis-eigenschappen. Eén sterk voordeel van een niet-lineair model is dat deze specifieke interacties tussen huis-eigenschappen mee kan nemen, deze huis-eigenschappen zijn namelijk vaak niet onafhankelijk van elkaar. Er zijn voor dit onderzoek twee aanpassingen gedaan om de uitlegbaarheid van dit complexe model te verhogen, en om daarmee de specifieke effecten van een labelsprong op de transactieprijs te kunnen isoleren.

Ten eerste is het aantal huis-eigenschappen verminderd dat wordt meegenomen om het AVM te trainen. Alleen de zeven meest belangrijke hoofdeigenschappen van een huis worden nu meegenomen: locatie, moment van verkoop, bouwjaar, woningtype, woonoppervlakte, kadastrale oppervlakte en energielabel. Dit zorgt voor een minder complex model, met behoud van voldoende betrouwbaarheid voor deze analyse. Met deze hoofdeigenschappen wordt een AVM getraind met alle transacties (tussen begin 2021 en nu) met een energielabel bepaald op basis van een NTA8800 energie-inspectie. Van al deze huizen wordt een transactiewaarde voorspeld, de gemiddelde voorspelde transactiewaarde is 445 duizend euro.

Ten tweede wordt er een specifieke techniek toegepast genaamd Shapley-values. Wat deze Shapley values inhouden, kan het beste worden toegelicht met een voorbeeld. Een bepaald huis met bepaalde eigenschappen, een tussenwoning in Utrecht uit 1930 die deze maand is verkocht, met een woonoppervlakte en kadastrale oppervlakte van respectievelijk 100 en 120 m2 en het energielabel G. Het AVM voorspelt een transactieprijs van dit huis van €630.000, en is daarmee €185.000 hoger dan de gemiddelde voorspelde transactiewaarde. De Shapley-values voor dit huis geven weer hoeveel de aparte eigenschappen bijdragen aan de voorspelling vergeleken met de gemiddelde voorspelling. Het feit dat het huis in Utrecht staat zorgt voor +€194.000 euro, het moment van verkoop +€62.000, het bouwjaar voor +€39.000, het woningtype voor -€3.000, het woonoppervlak voor -€48.000, het kadastrale oppervlak voor -€22.000 en het energielabel voor -€37.000. Door deze bijdrage op te tellen bij de gemiddelde voorspelde transactieprijs ontstaat de voorspelde waarde van het voorbeeldhuis. Door nu een nieuwe voorspelling te doen maar dan met C als energielabel, verandert de Shapley-value van het energielabel naar +€26.000. Voor dit huis zou een labelsprong van G naar C dus €63.000 euro extra opbrengen. 

De methodiek en AVM van brainbay zijn academisch gevalideerd. De kernconclusies uit de academische validatiestudie luiden dat brainbay bij de uitgangspunten van het achterliggende model de juiste keuzes heeft gemaakt, dat het brainbay model zonder meer adequaat is en dat het model solide is gebleken. Het wordt maandelijks gevoed en geschat met extra transactie- en energielabeldata, waardoor de betrouwbaarheid nog verder gaat groeien.