Grote vraag naar huizen houdt aan, prijzen stijgen naar recordhoogte

De verkoopprijs van de gemiddelde verkochte woning in het bestaande segment steeg in het vierde kwartaal van 2020 naar 365.000 euro, een stijging ten opzichte van 2019 van maar liefst 11,6%. Voor het tweede achtereenvolgende kwartaal ligt de prijsontwikkeling in een jaar boven de 11%. Daarmee stegen de prijzen ongekend hard. In dit 'coronajaar' zijn er 3,7% meer koopwoningen bestaande bouw verkocht dan in 2019. Daarmee was 2020 qua verkoop beter dan de twee voorgaande jaren. Het afnemende aanbod van huizen blijft de grootste bron van zorg. In het vierde kwartaal van 2020 kende Nederland de krapste bestaande woningmarkt deze eeuw met een krapte-indicator van 1,9 en dat betekent dat de consument uit minder dan twee huizen kon kiezen.

In totaal werden er door NVM-makelaars 41.184 koopwoningen bestaande bouw verkocht in het vierde kwartaal en vergeleken met het vierde kwartaal 2019 lag het aantal transacties 2,3% hoger. Op jaarbasis zijn er in 2020 154.000 woningen verkocht. 

NVM-voorzitter Onno Hoes refereerde een jaar geleden aan het begrip woningnood om daarmee aan te geven dat naar de huidige maatstaven de overheid (wederom) een sterkere rol moet nemen in de planning van de woningbouw.

"Bijna alle politieke partijen hebben nu gelukkig veel aandacht voor dit maatschappelijke vraagstuk en het probleem erkend in hun verkiezingsprogramma's. Goede voornemens zijn het begin, maar de woningmarkt schreeuwt om actie. We hebben écht een substantiële toename van het aantal woningen nodig, zodat ze betaalbaar blijven en mensen een passende woning kunnen betrekken. Naast het bestrijden van de coronacrisis en het aanjagen van de economie moet het volgende kabinet de woningmarkt als de derde prioriteit integraal aanpakken. Bovendien leveren woningbouw, woninginrichting en infrastructuur een belangrijke bijdrage aan een duurzame en gezonde samenleving."

Lana Gerssen, voorzitter van de vakgroep Wonen vervolgt: "Wil je vraag en aanbod meer in balans brengen dan zul je meer gericht en vraaggestuurd moeten bouwen. De makelaars kennen de (lokale) markt en hebben goed inzicht in wat consumenten willen. We kunnen de (lokale) overheden daar ook bij helpen. De gemeenten kunnen soms denken dat consumenten graag naar appartementen in het centrum van een gemeente willen verhuizen, terwijl wij in de praktijk zien dat mensen nu juist graag naar de rand van de stad trekken en een extra kamer of een huis met een tuin willen.

Kortom: laat de (lokale) overheden niet alleen kijken naar de aanwijzing van locaties, maar ook naar de woningtypes en prijsklassen waar de markt om vraagt. Gemeenten moeten over hun schaduw heen springen en vraaggestuurd bouwen." 

Transactieprijs

Door aanhoudende krapte zijn de woningprijzen ook dit kwartaal sterk gestegen. Door de op peil blijvende vraag en het beperkte nieuwe en bestaande aanbod komt de verkoopprijs van de gemiddelde verkochte woning in het vierde kwartaal uit op 365.000 euro, een stijging ten opzichte van vorig jaar van 11,6%. Voor het tweede achtereenvolgende kwartaal ligt de prijsontwikkeling in een jaar boven de 11%. 2020 was daarmee een jaar waarin de prijzen ongekend hard zijn gestegen.

De prijs van vrijstaande woningen steeg het hardst: 14,1% in een jaar tijd. Ook de prijs van de gemiddeld verkochte tussenwoning steeg met 12,6% bovengemiddeld hard. De prijsstijging van appartementen in een jaar tijd bleef net onder de 10%.

De regio's waar de prijzen het hardst zijn gestegen in vergelijking met een jaar eerder zijn Hardenberg +21,7% en Zutphen +20,5%. Dat past in de stijgende belangstelling voor Oost-Nederland. In de G4 stijgen de prijzen met 12% tot 15%, behalve in Amsterdam. Hier blijft de prijsontwikkeling beperkt tot 3,4%. Hiermee is de hoofdstad de regio met de laagste prijsstijging van heel Nederland. Dat komt omdat Amsterdam veel appartementen heeft en een erg hoog prijsniveau, waardoor de sterkste stijging er  uit is. Bovendien heeft Amsterdam minder groei van 'internationals' gehad. 

Trek naar landelijk gebied

Er blijft een trend zichtbaar in de trek vanuit de G4/Randstad naar elders. In 2020 zoekt bijna 10% van de Randstedelijke kopers een woning in de 8 niet-westelijke provincies (uitgezonderd (NH, ZH, Utr, Fle) tegenover 5,5% in 2015. Hier en daar lijkt de trend in 2020 iets versterkt.

Bepaalde woningmarktregio’s kennen een duidelijke toename van kopers uit de Randstad in 2020, zoals bijvoorbeeld de regio’s zuidwest Friesland en zuidoost Drenthe. De woning die een koper uit de Randstad in de 8 niet-westelijke provincies kocht, was gemiddeld altijd al flink groter dan wat hij/zij achterliet, in 2020 is dit extra aangetrokken tot liefst 40 vierkante meter. Dit kan duiden op het toegenomen belang van woonoppervlakte in thuiswerk-/coronatijd.

Samenvattend het vierde kwartaal bestaande woningbouw in cijfers:

Transacties verkochte woningen:

• Er werden 41.184 woningen verkocht, ongeveer net zoveel als een kwartaal eerder en 2,3% meer dan in het 4e kwartaal 2019. Op jaarbasis zijn ruim 154 duizend woningen verkocht door NVM-makelaars;
• De transactieprijs komt in het 4e kwartaal van 2020 uit op 365 duizend euro, een stijging ten opzichte van vorig jaar van 11,6%. Dat is vergelijkbaar met de prijsontwikkeling op jaarbasis van het vorige kwartaal;
• De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 29 dagen, 7 dagen korter dan een jaar geleden. In een krappe markt proberen kopers sneller hun slag te slaan;
• 86% van de verkochte woningen in het afgelopen kwartaal had een verkooptijd van maximaal 90 dagen.

Huidige aanbod te koop staande woningen:

• Nooit eerder kende Nederland een krappere bestaande koopwoningmarkt dan nu met een krapte-indicator van 1,9;
• Opnieuw staan er minder woningen te koop: halverwege het 4^e kwartaal 2020 (peildatum 15 november) gaat het om 25.519 woningen, bijna een derde minder dan een jaar terug;
• De vraagprijs van de gemiddelde te koop staande woning komt uit op 486 duizend euro, een stijging t.o.v. 2019 van 9,3% en nadert daarmee de half miljoen euro;
• De looptijd van het aanbod, dus de tijd in dagen dat een woning gemiddeld te koop staat, is flink gedaald. De gemiddelde woning in Nederland staat nu 85 dagen te koop, in Q4-2019 was dat 117 dagen.

Nieuwbouwwoningen

In het vierde kwartaal van 2020 zijn 9.600 nieuwbouwwoningen en -kavels verkocht. Dat is een stijging van 15% met het vierde kwartaal van vorig jaar. Zo is het laatste kwartaal van het jaar een passend sluitstuk van een succesvol nieuwbouwjaar.

Een deel van de verklaring kan gevonden worden in het feit dat 2020 een correctie was van een tegenvallend 2019. Remde in 2019 de stikstof- en PFAS-problematiek de nieuwbouwproductie aanzienlijk, in 2020 was daar nauwelijks sprake meer van. Het resultaat is 20% meer nieuwbouwtransacties dan in 2019.

De prijzen stegen 9,2% in een jaar (de vierkantemeterprijs met 8,3%) en gemiddeld werd 421.000 euro voor een nieuwbouwhuis betaald. De prijsstijging is weliswaar nog wel fors, maar niet meer zo extreem als in de periode 2017-2019 toen de prijzen gemiddeld 14% in een jaar stegen.

NVM-voorzitter Onno Hoes roept minister Kajsa Ollongren op om meer gebruik te maken van haar aanwijzingsbevoegdheid. "Er is strakke regie nodig bij het inlopen van de achterstand bij de realisatie van nieuwbouwwoningen. En dat kan nu al, daar hoef je niet tot het volgende kabinet mee te wachten. Minister Ollongren, en daarna een toekomstige minister van Wonen, moet de regie pakken om gemeenten en provincies aan te sporen om beslissingen te nemen of als die uitblijven dat de minister zelf een besluit neemt.

Uit het onderzoek van ABF Research (april 2020) blijkt zelfs in regio's waar woondeals worden gesloten dat de plancapaciteit vaak niet op orde is. De achterstand die in deze kabinetsperiode o.a. door de stikstof- en PFAS-problematiek is opgelopen, kan alleen door sterke overheidsregie ingelopen worden. De tijdelijke minister van Wonen, Stientje van Veldhoven, deed dat goed bij de gemeente Katwijk, waardoor er tenminste 5000 nieuwe woningen komen. Minister Ollongren legt helaas een aangenomen motie (minimaal 22.000 duurzaam te bouwen huizen) in de Tweede Kamer over Rijnenburg naast zich neer." 

Vooruitkijken naar 2021

Speerpunt van het rijksbeleid is het verhogen van de bouwproductie naar minimaal 75.000 nieuwbouwwoningen in de periode tot 2025. In de ramingen in het rapport van de ABF Research loopt hiermee het woningtekort pas in 2035 terug tot een aanvaardbare 2,1%. Veel deskundigen zijn het er dan ook over eens dat 100.000 nieuwbouwwoningen de maat moet zijn. In 2020 hebben we net de 75.000 nieuwbouwwoningen gehaald. Dat is dus niet voldoende en blijft een druppel op een gloeiende plaat, waardoor het grote woningtekort verder is gestegen.

De vooruitzichten voor 2021 op het gebied van nieuwbouw zijn echter niet zo optimistisch. NVM-nieuwbouwspecialisten zijn negatief over het nieuwbouwaanbod op de korte termijn. De bouwsector is laat-cyclisch, naar verwachting zullen de negatieve effecten van de coronacrisis pas later voelbaar zijn.

Tijdens de coronacrisis zijn veel projecten die pré-corona ontwikkeld zijn in de verkoop gegaan of zelfs versneld op de markt gebracht. De ontwikkelsnelheid en de snelheid van besluitvorming is echter sindsdien achteruit gegaan nu projectontwikkelaars en gemeentelijke ambtenaren (deels) vanuit huis werken. Dit komt de bouwproductie niet ten goede. Naar verwachting zullen dan ook minder nieuwbouwwoningen te koop worden gezet in 2021 dan in 2020. En dat betekent dus ook dat er weinig doorstroming plaats kan vinden. 

Samenvattend het vierde kwartaal nieuwbouw in cijfers:

• In het 4e kwartaal 2020 zijn er 15% meer nieuwbouwwoningen verkocht dan een jaar eerder. Het gaat om circa 9.600 nieuwbouwwoningen;
• Het te koop staande aanbod van nieuwbouwwoningen is met 13.400 woningen 21% lager dan een jaar eerder. Er is in vergelijking met een jaar eerder een vergelijkbaar aantal nieuwbouwwoningen te koop gezet (11.100 woningen);
• De prijs van de gemiddelde verkochte nieuwbouwwoning is in een jaar tijd met 9% toegenomen tot gemiddeld 421 duizend euro in het 4e kwartaal 2020;
• De krapte-indicator van de nieuwbouw is in het 4e kwartaal 2020 uitgekomen op 4,6. Dat is flink lager dan de krapte-indicator van een jaar geleden (4e kwartaal 2019: 6,6).

Concluderend: de almaar stijgende prijzen voor zowel bestaande als nieuwe woningen leidt ertoe dat een deel van de woningbezitters blijft vastzitten in een goedkopere en wellicht niet-duurzame woning en dat starters noodgedwongen moeten kiezen voor huren.

In dat laatste geval hebben zij daarbij nog de pech dat de verhoogde overdrachtsbelasting voor beleggers leidt tot hogere koop- en huurprijzen en de mogelijkheid tot sparen om ooit de gewenste koopwoning te bemachtigen uit beeld raakt. Dat is een trendbreuk met het typisch Nederlandse beleid om het eigen -woning- bezit te stimuleren.