NVM: Regeerakkoord pakt de belangrijke kwesties in de vastgoedmarkt aan

We zijn verheugd dat in het nieuwe kabinet een Minister voor Volkshuisvesting & Ruimtelijk Ordening (VRO) zal plaatsnemen. Deze minister wordt verantwoordelijk voor het realiseren van de bouwopgave en zal de regie voeren, prestatieafspraken maken, bouwen naar behoefte stimuleren en zich richten op het afschaffen van marktverstorende fiscale voordelen zoals de jubelton.  

Ook de in het akkoord opgenomen duurzaamheidsmaatregelen en -subsidies, de aanpak van stikstof en de maatregelen om discriminatie op de verhuurmarkt tegen te gaan, juichen wij toe. Verder is de inzet op het bestrijden van ondermijning een punt waar de NVM graag haar verdere medewerking aan verleent. De NVM onderstreept de kansen die digitalisering en innovatie bieden, waarbij privacy en ethiek als fundament moeten dienen. Hierin willen we een voorbeeldrol nemen en werken we graag samen met overheden en andere partijen.

Het is goed dat in het nieuwe coalitieakkoord niet alleen de urgentie van het tekort aan woonruimte wordt erkend, maar dat ook de bereikbaarheid (van het hele land), de aanwezigheid van voorzieningen en de algemene leefbaarheid benoemd worden. De bereikbaarheid van woningen, zowel fysiek als financieel, goede voorzieningen en bruisende winkelstraten zijn cruciaal om de leefbaarheid van (en de investeringsbereidheid in) dorpen en steden nu en in de toekomst op peil te houden. De NVM roept op vooral ‘kansarme’ kantoren te transformeren en ook winkels in aanloopstraten of aan het einde van winkelstraten mee te nemen in de transformatieopgave.

De NVM is ook positief over het afschaffen van de verhuurdersheffing omdat de investeringscapaciteit die hierdoor ontstaat het mogelijk maakt dat Woningcorporaties weer ruimte krijgen om extra te bouwen in de sociale huursector en institutionele beleggers meer ruimte krijgen om te bouwen voor de vrije huursector. De NVM verwacht dat hiermee de kans op een betaalbare woning voor iedereen wordt vergroot.

De stikstofproblematiek wordt door het nieuwe kabinet onder andere aangepakt door een Nationaal Programma Landelijk Gebied waarvoor € 25 miljard wordt uitgetrokken. Door de stikstofreductie een goed onderbouwde vergunningverlening, nieuwe verdienmodellen om in de bodem stikstof te binden geven de hoogwaardige Nederlandse land- en tuinbouw perspectief en daardoor zullen ook de functies wonen en commercieel vastgoed weer ruimte in Nederland. Op deze wijze kan het platteland helpen de stad verder te ontwikkelen. We zien daarbij ook een rol voor de deskundigheid van de NVM -makelaar, met een landelijke netwerk en kennis van vastgoed, taxatie, herbestemmen en wet- en regelgeving. We zijn verheugd dat in het nieuwe kabinet een speciale Minister voor Stikstof & Natuur zal plaatsnemen. De nieuwe minister van Natuur en stikstof heeft een groot bedrag van 25 miljard euro te besteden voor het oplossen van de stikstofcrisis.

NVM is blij om te zien dat het nieuw kabinet inzet op stimuleren digitalisering, waarbij rekening houdende met de privacy van burgers en de ogen niet sluit voor de gevaren. NVM onderstreept de kansen die de digitale revolutie biedt voor haar leden én hun klanten, waarbij privacy en ethiek hoog in het vaandel staan. Hierin werken we graag samen met overheden en andere partijen.

Van makelaars en taxateurs wordt steeds meer gevraagd en verwacht op het gebied van regelgeving. Tegelijkertijd ziet de NVM dat die regels niet altijd even makkelijk uitvoerbaar zijn. Dit gecombineerd met een woningcrisis, maakt het ondernemen steeds moeilijker. Het is daarom positief om te zien dat de regering meer oog wil hebben voor de regeldruk met onder andere een MKB-toetsing op uitvoerbaarheid.

De Minister van VRO en Minister van Klimaat en Energie zullen met een groot aantal relevante partijen nauw moeten gaan samenwerken om alle doelstellingen in het regeerakkoord te gaan realiseren. De duizenden leden van de NVM beschikken over ruime (lokale) expertise op gebied van wonen, zakelijk vastgoed en agrarisch en landelijk vastgoed. Wij stellen deze graag ter beschikking aan de te benoemen bewindslieden om de realisatie van alle ambitieuze plannen in het akkoord samen waar te maken. 

Ten slotte, het zijn bemoedigende woorden, maar uiteindelijk zit het in de daden en daadwerkelijke realisatie. Daar geeft dit akkoord het nodige vertrouwen in.

Hieronder treft u een korte weergave van de belangrijkste plannen van het kabinet. Uiteraard gaan wij het akkoord nog nader bestuderen en komen binnenkort met een reactie op de verschillende onderdelen. De komende tijd leveren de NVM en haar leden graag een bijdrage aan de verdere uitwerking van de plannen.

Overzicht van belangrijkste maatregelen

Het kabinet wil zorgen voor een huur- of koopwoning voor iedereen. Om dat doel te bereiken wil het kabinet de woningbouw versnellen tot rond de 100.000 woningen per jaar. Van die productie moet ten minste twee derde (huur en koop) binnen de Nationale Hypotheek Garantie vallen.

De NVM is verheugd dat problematieken aan de aanbodzijde serieus worden opgepakt. De huidige problemen op de woningmarkt zitten met name aan de (starre) aanbodzijde en niet aan de vraagzijde. De inspanningen van het nieuwe kabinet moeten dan ook daar op gericht zijn en niet op (verdere) vraagstimulering via fiscale en of financiële instrumenten.
Daarbij vragen we wel blijvend aandacht voor een evenwichtige verdeling tussen binnenstedelijke en buitenstedelijke nieuwbouw.

Het kabinet heeft speciale aandacht voor de bouw van woningen voor starters, senioren en middeninkomens en wil een extra inspanning leveren (tijdelijke woningen, transformatie van kantoren) om de acute nood bij studenten, spoedzoekers, arbeidsmigranten en daklozen te lenigen. Ook komt er meer ruimte voor alternatieve woonvormen en coöperatieve woonprojecten.

We zien dat starters en senioren tegen veel problemen aanlopen bij hun zoektocht op de woningmarkt. Specifieke nieuwbouwprojecten kunnen hen lokaal ondersteunen. Echter we zijn geen voorstander van een generieke aanpak waarbij door het plakken van labels op woningen groepen consumenten veelvuldig worden uitgesloten. Een extra woning is een extra woning, het toevoegen van (veel) woningen aan de voorraad zal uiteindelijk leiden tot een evenwichtiger situatie tussen vraag en aanbod en gezondere prijsontwikkeling. Zo veel mogelijk keuzevrijheid (uiteraard als er voldoende beschikbaar, bereikbaar en betaalbaar is) voor de consument staat voor de NVM voorop.

Een extra aantal jaarlijks structureel van 15.000 woningen vanuit transformatie lijkt een ambitieuze opgave. In 2020 zijn er 12.500 transformatiewoningen gerealiseerd en het laaghangend fruit op de goede locaties is inmiddels wel weg. We moeten voorkomen dat in het streven naar aantallen er panden getransformeerd worden waarvan de marktconformiteit (als woning) over 10 tot 15 jaar verdwenen is. Bijvoorbeeld op onaantrekkelijke locaties aan de randen van (kleinere) gemeenten.

De opgave voor de realisatie van tijdelijke woningen komt op dit moment nauwelijks van de grond. De huidige doelstelling (10.000 woningen in 2 jaar) blijft steken op 1500 per jaar (bron: Aedes). Het gebrek aan door gemeenten aangewezen locaties (en oppositie van de bevolking) is de grootste boosdoener.  Om dit snel op te schalen zal er vanuit de landelijke overheid strikter gestuurd moeten worden op de beschikbaarheid van locaties.

Het kabinet wil ook de verhuurderheffing afschaffen. Het kabinet maakt bindende prestatieafspraken met corporaties zodat de investeringscapaciteit die hierdoor ontstaat gebruikt wordt voor de bouw van flexwoningen, betaalbare huurwoningen, renovatie, verduurzaming en voor de leefbaarheid van wijken

Het kabinet komt met een hernieuwde Nationale Woon- en Bouwagenda. In deze agenda komen afspraken over het aantal te bouwen woningen en de randvoorwaarden voor de bouw, zoals capaciteit voor vergunningverlening en voldoende bouwpersoneel. Het kabinet wil ook het bouwen van prefab-woningen opschalen door innovaties te stimuleren.

Het kabinet wil dat er binnen en buiten de steden gebouwd gaat worden. Bij het bouwen van woningen wordt gekeken naar de aanwezigheid van publieke voorzieningen, (OV-)infrastructuur en de bescherming van de natuur. Er is de komende 10 jaar in totaal €7,5 mrd beschikbaar voor goede ontsluiting van nieuwe woningen. Ook zal de overheid via haar vastgoed- en grondposities gaan bijdragen aan het terugdringen het tekort aan betaalbare huur- en koopwoningen.

De Minister van VRO ondersteunt gemeenten en provincies in het bepalen van woningbouwlocaties en maakt prestatieafspraken met hen. Het Bouwbesluit wordt verbeterd en belemmeringen voor woningbouw worden weggenomen. Om financiële knelpunten in de grondexploitatie bij specifieke projecten op te lossen verlengt het kabinet de ‘woningbouwimpuls’ en de regeling inzake het Volkshuisvestingsfonds. Het kabinet heeft ook aandacht voor de krimpregio’s.

We vertrouwen erop dat de nieuwe minister de regie functie ook inhoud geeft met daadkracht door bijvoorbeeld waar nodig gebruik te maken van zijn of haar aanwijsbevoegdheid.

Het kabinet gaat zich inzetten voor een goede ruimtelijke inrichting, het beschermen van onze natuur, het tegengaan van de funderingsproblematiek als gevolg van bodemdaling, het voorkomen van verrommeling en ‘verdozing’ van onze leefomgeving en de ruimtelijke inpassing van onze energietransitie. Daartoe actualiseren we de Nationale Omgevingsvisie, scherpen deze aan en komen we met een uitvoeringsprogramma. Het kabinet scherpt de landelijke regie en de toelatingscriteria bij de vergunningverlening van hyperscale datacentra aan.

NVM: Dit is een mooi streven, waarbij je wel moet oppassen voor te veel regelgeving die de woningbouw bemoeilijken en waarmee het doel van 100.000 woningen per jaar niet gehaald zou kunnen worden.

Het kabinet verlaagt de sociale huur voor mensen met een lager inkomen en verhoogt stapsgewijs de huur voor mensen met een hoger inkomen tot de marktconforme huur. Zittende corporatie huurders in grondgebonden woningen krijgen de kans om hun woning onder bepaalde voorwaarden te kopen. Het kabinet wil daarnaast starters helpen een woning te kopen, bijvoorbeeld door een nieuwe vorm van premie A-woningen, zonder dat hierdoor de woningprijzen extra stijgen.

De introductie van nieuwe premie A woningen lijkt geen goede zet, maar zal afhangen van de precieze invulling van de regeling. Zoals in een recent onderzoek van RIGO geconstateerd (14 december 2021 naar de Kamer verstuurd) draagt dit instrument met name bij aan verdere op vraagstimulering. Op een toch al oververhitte woningmarkt, zal dat eerder tot verdere prijsopdrijving leiden.

Mochten specifieke doelgroepen ondersteund dienen te worden dan zien wij meer heil in een Koopstartfonds of ombouw van de NHG naar een instrument dat specifieker bepaalde doelgroepen ondersteunt.

Middenhuurwoningen krijgen een vorm van huurprijsbescherming, zodanig dat wonen voor middeninkomens betaalbaar wordt én het rendabel blijft voor institutionele beleggers om in deze woningen te investeren. Om woningcorporaties te stimuleren tot de bouw van middenhuurwoningen wordt de markttoets gedurende de hele kabinetsperiode opgeschort. Het kabinet vereenvoudigt het woningwaarderingsstelsel en de gang naar de Huurcommissie. Vaste huurcontracten blijven de norm.

Met de invoering van een meldplicht, registratieplicht of verhuurvergunning, met name voor de grotere verhuurders, geeft het kabinet gemeenten de mogelijkheid om discriminatie en malafide verhuurders gerichter aan te pakken.

De NVM zou het toejuichen als het kabinet naast regelingen voor verhuurders (contractpartners van huurders) het beroep 'makelaar' nader reguleert. In tegenstelling tot een (ver)huurder is een makelaar zelf geen partij bij een huurovereenkomst. Regulering van het beroep makelaar biedt zowel de overheid als de brancheorganisaties mogelijkheden om misstanden gericht aan te pakken.

Voor starters wordt bij het aanvragen van een hypotheek de actuele stand van de studieschuld bepalend. Senioren kunnen eenvoudiger een deel van de waarde van het huis opnemen. Gedurende deze kabinetsperiode wordt de ‘loan-to-value’ niet aangescherpt. De verruimde schenkingsvrijstelling eigen woning wordt geschrapt.

Belangrijke hoofdlijnen landelijk gebied, landbouw en stikstof zijn:

• Landelijk gebied op de schop: er komt een transitiefonds van € 25 miljard. De regie van dit proces ligt bij de provincies, per gebied wordt gekeken hoe de landbouw er daaruit komt te zien.
• Stikstofdoel naar 2030: de bestaande stikstofdoelen moeten 5 jaar eerder gehaald worden, in lijn met het advies van de Commissie Remkes.
• Verduurzaming landbouw: extensivering, omschakeling, innovatie, legalisering en verplaatsen van boerenbedrijven.
• Grondbank: bedoeld voor jonge boeren en het vinden van ontwikkelruimte.

Overige maatregelen uit de budgettaire bijlage bij het regeerakkoord

Via een landelijke subsidieregeling worden intergenerationele woonvormen (tussen jongeren en ouderen) gestimuleerd. Studenten krijgen korting op hun huur in zo’n woonvorm. Het ingroeipad start met 10 miljoen euro per jaar totdat het structurele bedrag van 50 miljoen euro in 2027 is bereikt.

Om op een doelmatige manier de infrastructurele ontsluiting van de woningbouwambitie van 900.000 woningen (inclusief uitvoeringscapaciteit) te realiseren wordt 7,5 miljard euro gereserveerd. Mede op basis van een maatschappelijke kosten batenanalyse op regioniveau vindt nadere besluitvorming plaats over het beschikbaar stellen van de middelen voor infrastructuur voor het Rijk (MIRT via Mobiliteitsfonds) en de medeoverheden.

De toepassing van hybride warmtepompen wordt gestimuleerd met een combinatie van een subsidie en normering. Hier zijn bij Miljoenennota 2022 reeds middelen voor uitgetrokken voor de periode t/m 2024; deze middelen maken aanvullende stimulering t/m 2030 mogelijk. Er moet nog worden bezien op welke manier de normering het best ingevuld kan worden (bijv. bij vervanging van CV-ketels), en vanaf welk jaar dit mogelijk is. Hiervoor is cumulatief 900 miljoen euro gereserveerd.

Het Nationaal Isolatieprogramma geeft woningeigenaren mogelijkheden om hun huis te verduurzamen. Voor uitvoering van het Nationaal Isolatieprogramma is reeds 514 miljoen euro beschikbaar voor de komende jaren, waarvan 148 miljoen euro in 2022, 177 miljoen euro in 2023 en 180 miljoen euro in 2024. Om te zorgen dat in de jaren tot 2030 woningeigenaren en Vve’s (financieel) gestimuleerd worden om hun woningen te verduurzamen tot de Isolatiestandaard voor woningen (via een optimale isolatie van de woning) wordt er cumulatief 3,35 miljard euro extra gereserveerd.

De basis van de verduurzamingsopgave ligt bij het isoleren van (oudere) woningen. We zijn blij dat het Nationaal isolatieprogramma wordt doorgezet. Door krachtenbundeling met (semi-)private initiatieven (zoals van het NRP) is een verdere versnelling in de uitvoering mogelijk. 

Voor de verduurzaming van maatschappelijk vastgoed zijn bij Miljoenennota 2022 middelen gereserveerd voor de jaren tot en met 2024; deze middelen maken additionele stimulering t/m 2030 mogelijk. Het best passende instrumentarium behoeft nog nadere uitwerking. Hiervoor is cumulatief 2,75 miljard euro gereserveerd.

Daarnaast wordt een aantal stimulering- en normeringsmaatregelen voor CO2-reductie gesubsidieerd vanaf departementale begrotingen. Het gaat hier om een aantal maatregelen:

• Een Verplicht percentage recyclaat in bouwmaterialen. Dit betreft normering met streefcijfers en maatregelen om gebruik van recyclaat in bouwmaterialen te bevorderen. De verplichting beoogt een impuls te geven aan de markt in secundaire grondstoffen met een verplicht gehalte aan gerecycleerd materiaal en afvalbeperkende maatregelen voor bijvoorbeeld staal en cement. Hiervoor is cumulatief 30 miljoen euro gereserveerd t/m 2030, en daarna 3 miljoen euro structureel.
• Sneller naar isolatienorm huur. Verplichte lineaire groei naar de Isolatiestandaard voor huurwoningen in 2030, in combinatie met de afschaffing van de verhuurderheffing. Streefgetal in het fiche van Geest is 1 miljoen woningen in 2030 verduurzamen tot de isolatiestandaard. Dit behoeft nadere uitwerking en afspraken met woningcorporaties.
• Energieprestatie-eisen nieuwbouw industriële gebouwen + subsidie. Met het stellen van energieprestatie-eisen aan nieuwe gebouwen en bestaande bouw met een industriefunctie kan op korte tot middellange termijn CO2-besparingspotentieel worden gerealiseerd.

Ten behoeve van een nieuwe woningbouwimpuls worden middelen gereserveerd. De impuls is gericht op het realiseren van extra woningen, deels in het betaalbare segment. Uitgaande van 50% cofinanciering door medeoverheden en 6.000 euro per woning, zoals in eerdere tranches levert deze maatregel sneller 170.000 extra woningen op. Hiervoor wordt incidenteel 1 miljard euro uit het gemeentefonds genomen over een periode van tien jaar. Dit bedrag wordt vervolgens in jaarlijkse tranches van 100 miljoen euro als specifieke uitkering verstrekt aan medeoverheden.

Voor het volkshuisvestingfonds wordt extra middelen gereserveerd. Het fonds is gericht op herstructurering van de bestaande woningvoorraad in kwetsbare gebieden door middel van een impuls in leefbaarheid, (maatschappelijke) voorzieningen en buitenruimte. Ten laste van het gemeentefonds voor medeoverheden wordt over een periode van vier jaar incidenteel 600 miljoen euro uitgenomen en dit bedrag wordt ten behoeve van medeoverheden beschikbaar gesteld in vier jaarlijkse tranches van 150 miljoen euro.

Om de brede welvaart in de regio te versterken wordt er incidenteel 900 miljoen euro gereserveerd tot en met 2025 voor een nieuwe tranche Regio Deals. 

Invoeren werkelijk rendement box 3 en belasten verhuurd vastgoed: Per 2025 zal er een nieuw box 3 stelsel op basis van reëel rendement worden ingevoerd, waarbij inkomsten uit vermogen worden belast op basis van werkelijk rendement. Vooruitlopend daarop zal per 2023 de leegwaarderatio worden afgeschaft, waardoor de belasting van het rendement op verhuurd vastgoed in box 3 meer zal gaan aansluiten bij de praktijk. Dit draagt bij aan meer balans in het huidige fiscale regime voor particulieren en beleggers die woningen voor de verhuur financieren in box 3. De opbrengst hiervan, samen met een extra budget van 200 miljoen euro, wordt gebruikt om de vrijstelling in box 3 te verhogen naar ca. 80.000 euro. In het nieuwe box 3 stelsel zal sparen en beleggen direct op reëel rendement worden belast; de waardeontwikkeling van vastgoed zal aanvankelijk echter nog forfaitair worden belast, waarbij zo snel als mogelijk de overstap wordt gemaakt naar werkelijk rendement. 

Afschaffen schenkingsvrijstelling eigen woning: De opbrengst van het afschaffen van deze regeling bedraagt structureel 160 miljoen euro per jaar. De opbrengst is afkomstig uit toekomstige schenkingen en nalatenschappen waardoor het structurele niveau na 20 jaar wordt bereikt. De maatregel wordt ingevoerd per 2024. 

Zoals al eerder aangegeven zijn we blij dat er een deel van de fiscale (vraag-)ondersteuning – de jubelton – wordt afgebouwd. We zien het echter als een gemiste kan om – in tijden van hoogconjunctuur op de woningmarkt en lage rentestanden – een integralere herziening op te pakken van de fiscale en financiële inrichting van de woningmarkt. Daar waar koop en sociale huur direct of indirect nog steeds worden gestimuleerd, blijft de vrije sector huurmarkt (verhuurder) achter. En wordt – in bovenstaande plannen - de (particuliere) verhuurder in box 3 belast. Een betere aanwending van publieke middelen, waarbij alle markt sectoren gelijkwaardiger worden behandeld en de consument uiteindelijk keuzevrijheid heeft om te kopen of te huren blijft ons streven.

OVB niet-woningen (8% naar 9%): De overdrachtsbelasting voor niet-woningen én op verkrijgingen van woningen door rechtspersonen en particulieren die niet zelf langdurig in de woningen gaan wonen wordt verhoogd van 8% naar 9%. Deze maatregel zorgt ervoor dat er meer ruimte ontstaat voor niet-beleggers. Deze maatregel wordt ingevoerd per 2023. Dit brengt structureel 450 miljoen euro op.

Ingrijpende maatregel om overdrachtsbelasting zo kort na de vorige aanpassing weer te verhogen. Meer bijkomende (transactie)kosten kunnen leiden tot een minder interessant en stabiel beleggingsklimaat, prijsdaling van het beleggingsobject (ook niet gunstig voor vastgoedfinancier), minder bestedingsruimte voor verduurzaming of mogelijke doorbelasting van kosten richting gebruikers.

In de oplossingen voor de schaarste op de woningmarkt is de (particuliere) belegger steeds meer de gebeten hond. Ook met deze maatregel. In combinatie met de  voorgenomen belasting van de verhuurinkomsten (in box 3)  wordt het investeringsklimaat steeds slechter. 

Afschaffen verhuurderheffing vanaf 2023: De verhuurderheffing wordt per 2023 afgeschaft. Woningcorporaties hebben met de afschaffing van de verhuurderheffing voor de periode 2020 tot en met 2030 voldoende middelen voor de bouw van circa 250.000 sociale huurwoningen, voor het aardgasvrij maken van circa 450.000 woningen en om mede daarmee het corporatie aandeel van 1 miljoen huurwoningen te verduurzamen naar de Standaard en voor de derving als gevolg van een eenmalige huurbevriezing in 2024. Afdwingbare prestatieafspraken per woningmarktregio met corporaties en medeoverheden behoeven nadere uitwerking en bieden de noodzakelijke borging om deze opgaven te behalen. 

Voor de vermindering van de stikstofuitstoot en de stikstofneerslag in combinatie met een omslag in de landbouw is door het nieuwe kabinet € 25 miljard gereserveerd. Het kabinet reserveert tot 2030 € 13,8 miljard aan opkoop en financiële afwaardering van grond en voor de naleving van de kaderrichtlijn water. Daar wordt voor de periode tussen 2030 en 2035 nog eens bijna € 3,7 miljard aan toegevoegd. Voor onder andere verduurzaming en innovatie wordt tot 2030 ruim € 4,3 miljard uitgetrokken en voor de vijf jaar daarna € 943 miljoen.

De NVM wil positief meedenken over het terugdringen van stikstofuitstoot, de versterking van de natuur en tegelijk de economische ontwikkeling. De Nederlandse land- en tuinbouwsector is uiterst professioneel en kan koploper blijven door op innovatieve wijze te produceren binnen de milieugebruiksruimte in evenwicht met de natuur.

Het aantal agrarisch ondernemers neemt al decennia af en het leidt tot leegstand van agrarische bebouwing. Sloop en herbestemmen is voor die bebouwing de meest logische optie. De oppervlakte die met sloop vrijkomt zou kunnen worden ingezet voor nieuwbouw in de woningmarkt. Er een rol voor de deskundigheid van de NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar, met zijn landelijke netwerk en kennis van vastgoed, aan- en verkoopbemiddeling, kavelruil, taxatie, herbestemmen en toepassen van wet- en regelgeving.