De waarde van het energielabel – investeren in duurzaamheid loont steeds meer

Begin juni heeft minister Hugo de Jonge zijn beleidsprogramma 'versnelling verduurzaming gebouwde omgeving' gepresenteerd. Daarin wordt de nadruk gelegd op het oppakken van verduurzaming, met als prioriteit energiebesparing.

Naast de overheid is de consument ook steeds actiever bezig met verduurzaming en besparingspotentieel. Bij veel consumenten staat terugverdientijd centraal, waarbij vooral gekeken wordt naar verlaging van energieverbruik. Dit is slechts één kant van de medaille, als de investering in verduurzaming ook zorgt voor een stijging in woningwaarde, levert dit de consument bij verkoop óók extra winst op. Brainbay zocht uit hoe groot deze effecten zijn in de huidige woningmarkt.

In het kort de belangrijkste bevindingen:

• Hoe duurzamer de woning, hoe hoger de woningwaarde. Een woning met label C brengt gemiddeld 7,9% meer op dan een vergelijkbare woning met een G-label.
• In een ruimere woningmarkt is de meerwaarde van een duurzame woning hoger dan in een krappere.
• Meerwaarde duurzame woning sinds stijging van energiekosten en minder krappe woningmarkt eind 2021 flink toegenomen.
• Aandacht voor duurzaamheid bij zowel verkoper als koper sterk toegenomen.

Labelverdeling bij verkoop in 2022 spiegelt de woningvoorraad

Allereest is onderzoek gedaan naar de verkoopbaarheid van de labels, zie afbeelding 1. Wat opvalt is dat de woningvoorraad een gemiddeld hoger label heeft ten opzichte van 2015, en dat inmiddels 25% van de verkochte objecten over een A-label beschikt. Als de verkopen van 2022 worden afgezet tegen de labelverdeling in de huidige koopwoningvoorraad, de meest rechtse grafiek, dan blijken de verkopen een aardige afspiegeling van de gehele voorraad.

Hoe duurzamer de woning, hoe hoger de woningwaarde

Slechte labels blijven verkoopbaar, maar dit geeft niet het hele beeld. Het label heeft namelijk invloed op de waarde van de woning. Uit een eerdere studie van de Universiteiten Tilburg & Maastricht van 2021 bleek al dat een rood energielabel steeds minder opbrengt bij verkoop.[1] Een soortgelijke studie met hulp van de brainbay woningwaarde techniek bevestigt dit niet alleen, maar geeft ook het inzicht dat elke stap in labelsprong leidt tot een hogere woningwaarde. Dit is weergegeven in afbeelding 2. Een woning met label C brengt dus gemiddeld 7,9% meer op dan een vergelijkbare[2] woning met een G-label. Met de huidige gemiddelde woningprijs gaat het dan al snel om ruim 30.000 euro. Een investering in verduurzaming is hiermee dus een investering in de waarde van een woning. Deze indirecte baten komen bovenop de besparing van de energiekosten. Ter indicatie; met een verbetering van label G naar C gaat het gemiddeld gasverbruik omlaag van 1.365 m3 naar 1.070 m3[3], een besparing van 21%. Fonger Ypma, CEO van brainbay licht toe: “Het is goed nieuws dat verduurzaming van woningen niet alleen een besparing op je energielasten oplevert, maar nu ook aantoonbaar een investering in de waarde van woningen is. Bovendien levert een beter energielabel bij steeds meer hypotheekverstrekkers een rentekorting op, met lagere maandlasten tot gevolg.

Regionale verschillen

Bovenstaande analyse geldt voor de gehele markt in Nederland. Daarbinnen zien we grote verschillen per regio en per woningkenmerk. Afbeelding 3 geeft twee scenario’s weer van groepen huizen vergeleken. Boven is te zien dat in Enschede de meerwaarde van het label meer zichtbaar is dan het landelijk gemiddelde en nog meer dan in Amsterdam. Dit geeft een indicatie dat de waarde van het energielabel wordt benadrukt bij een ruimere markt waar meer te kiezen valt in het aanbod. Onder in afbeelding 3 worden twee type huizen tegen elkaar afgezet, een tussenwoning uit de jaren ’70 tegenover een vrijstaande woning uit de jaren ’30. Uit deze analyse blijkt dat de waarde van hoger label wordt versterkt bij vrijstaande huizen met een relatief ouder bouwjaar. Dit reflecteert een (vaak) hogere vereiste investering om naar een beter label te gaan voor dit huistype, en een groter besparingspotentieel. Fonger Ypma: “Met behulp van de techniek van het brainbay woningwaardemodel kunnen we deze effecten zelfs op het niveau van de individuele woning bepalen. Én dat biedt tal van mogelijkheden. Bijvoorbeeld voor NVM taxateurs die de verduurzaming mee taxeren voor de financiering. Of voor de aankoopmakelaar die haar klanten van de juiste onderbouwing kan voorzien.”

Sinds stijging energieprijzen een steeds hogere “groene meerwaarde” voor een duurzamere woning

Als laatste deel van het onderzoek kijken we naar de verschillen in meerwaarde van het label over tijd, zie afbeelding 4. Als basis nemen we weer het scenario van label-G naar label-C.

Een tweetal zaken valt op. Allereerst is tussen 2018 en 2021 deze meerwaarde vrij stabiel geweest, ongeveer 25.000 euro, wat mede gezien de sterke prijsontwikkeling van woningen in die periode opvallend is. Dat duidt erop dat de relatieve meerwaarde van het label in die tijd minder is geworden. Dit kan verklaard worden uit het feit dat de woningmarkt steeds krapper werd, waardoor duurzaamheid relatief minder effect heeft op woningwaarde (net als andere kenmerken overigens). Echter, sinds dit jaar loopt de meerwaarde van een woning met een beter label sterk op. Dit heeft enerzijds met de opgelopen energieprijzen te maken, en anderzijds met de toename van het aanbod en de lichte verruiming van de woningmarkt. Een dergelijke stijging is er niet alleen voor de labelsprong van G naar C, maar ook voor andere labelsprongen. Inmiddels wordt voor een woning met een C-label zo’n 35.000 euro meer betaald dan voor een vergelijkbare woning met een G-label.  Dit duidt erop dat de investeringen om een woning te verbeteren van G naar C zeker lijken terug te komen in een waardevermeerdering van je woning, naast de al eerder aangehaald bespaarde energielasten. De conclusie luidt dan ook dat verduurzaming van de woning steeds meer loont.

Duurzaamheid wordt steeds belangrijker rond de verkoop van een woning

De gemeten toename in “groene meerwaarde” van duurzame woningen valt goed samen met  toegenomen interesse van kopers. In een enquête over duurzaamheid onder NVM makelaars, blijkt dat in de afgelopen drie jaar substantieel meer potentiële kopers vragen naar mogelijke verduurzamingsmaatregelen, de kosten hiervan, en naar specifieke maatregelen zoals zonnepanelen en isolatie.

Ook een analyse van aanbiedingsteksten van woningen naar het voorkomen van zonnepanelen ondersteunt dit. In 5 jaar is het aantal aanbiedingsteksten waarin gerept wordt van zonnepanelen vervijfvoudigd. Uiteraard is dit ook een reflectie van de groei van het aantal woningen dat zonnepanelen heeft, maar het feit dat dit ook vermeld wordt in de aanbiedingstekst, geeft aan dat verkopers dit ook als vermeldenswaardig verkoopargument zien. Gerco van den Berg, binnen de NVM verantwoordelijk voor het dossier duurzaamheid, herkent deze trend. “Onze leden zien duurzaamheid steeds centraler staan in hun dienstverlening. Je kunt je echt onderscheiden als NVM-makelaar door je klant hierin te ondersteunen. Met deze nieuwe inzichten vanuit brainbay zetten we een stap in de juiste richting naar een duurzamere gebouwde omgeving.”

Meer vragen?

Neem contact op met brainbay: research@brainbay.nl of bel: 030-850 45 00.

Verantwoording

Deze analyse is uitgevoerd door brainbay en gebaseerd op de MIDAS database, de meest rijke en actuele vastgoeddatabase van Nederland met informatie over woningen, commercieel vastgoed en agrarische bedrijven. Brainbay beheert en ontwikkelt de Midas database en het uitwisselingssysteem van NVM-leden (TIARA). Deze database is de bron voor onder andere al het aanbod op funda en makelaarswebsites.

Het brainbay Automated Valuation Model (AVM) is een geavanceerd niet-lineair model gebaseerd op een groot aantal beslisbomen met een groot aantal huis-eigenschappen. Eén sterk voordeel van een niet-lineair model is dat deze specifieke interacties tussen huis-eigenschappen mee kan nemen, deze huis-eigenschappen zijn namelijk vaak niet onafhankelijk van elkaar. Echter geeft dit model niet altijd logische uitkomsten terug als je slechts één van de variabelen verandert zoals het energielabel in deze studie. Als je bijvoorbeeld het label van D naar C verandert, zal het AVM niet voor alle huizen een verhoogde transactiewaarde teruggeven, doordat een andere afslag van de beslisboom wordt genomen. Om het specifieke effect van de energielabel-sprong op de transactieprijs te isoleren zijn er twee aanpassingen gedaan ten opzichte van de AVM methode.

Ten eerste is het aantal huis-eigenschappen dat wordt meegenomen om het AVM te trainen verminderd. Alleen de zeven meest belangrijke hoofdeigenschappen van een huis worden nu meegenomen: locatie, moment van verkoop, bouwjaar, woningtype, woonoppervlakte, kadastrale oppervlakte en energielabel. Dit zorgt voor een minder complex model, met behoud van betrouwbaarheid. Met deze hoofdeigenschappen wordt een AVM getraind op alle transacties vanaf begin 2018. Van al deze huizen wordt een transactiewaarde voorspeld, de gemiddeld voorspelde transactiewaarde is €375.000.

Ten tweede wordt er een specifieke techniek toegepast genaamd Shapley-values[4]. Wat deze Shapley values inhouden, kan het beste worden toegelicht met een voorbeeld. We nemen een bepaald huis met bepaalde eigenschappen, bijvoorbeeld een tussenwoning in Utrecht uit 1930 dat deze maand is verkocht, met woonoppervlakte en kadastrale oppervlakte respectievelijk 100 en 120 m^2 en het energielabel is G. Het brainbay AVM voorspelt een transactieprijs van dit huis van €610.000, en is daarmee €235.000 hoger dan de gemiddelde voorspelde transactiewaarde. De Shapley values voor dit huis geven weer hoeveel de aparte eigenschappen bijdragen aan de voorspelling vergeleken met de gemiddelde voorspelling. Het feit dat het huis in Utrecht staat zorgt voor +€214.000 euro, het moment van verkoop +€92.000, het bouwjaar voor+€39.000, het woningtype voor -€3.000, het woonoppervlak voor -€48.000, het kadastrale oppervlak voor -€22.000 en het energielabel voor
-€37.000. Als je deze bijdrage optelt bij de gemiddelde voorspelde transactieprijs krijg je de voorspelde waarde van ons huis. Als je nu een nieuwe voorspelling doet, maar dan C zou invullen als energielabel verandert de Shapley value van het energielabel naar +€3.000. Voor dit huis zou een labelsprong van G naar C dus €40.000 euro extra opbrengen.

Bronnen

[1] Onderzoek van Universiteiten van Tilburg & Maastricht, ook op basis van NVM/brainbay data: https://www.tilburguniversity.edu/nl/actueel/nieuws/meer-nieuws/rood-energielabel-doet-steeds-meer-pijn-bij-woningverkoop

[2] Met ‘vergelijkbaar’ wordt bedoelt dezelfde huiskarakteristieken zoals locatie, woonoppervlakte, bouwjaar, en afwerking

[3] Gemiddeld gasverbruik per woning, berekent door Aedes/Woonbond.

[4] Meer informatie over de werking van Shapley values, zie het paper van Lundberg & Lee - A Unified Approach to Interpreting Model Predictions.