Duurzame woningen presteren beter door energiecrisis in veranderende woningmarkt

Woningen met een groen energielabel doen het in de huidige woningmarkt beter dan woningen met een minder groen label. Door de hard gestegen energielasten hebben ‘groene’ woningen een duidelijk voordeel. Zo is de woningwaarde van een duurzame woning ten opzichte van een minder duurzame woning hoger en neemt het verschil alleen maar verder toe. Makelaars merken dat door de oorlog en de energiecrisis het energielabel van een woning steeds belangrijker wordt, en dat er meer vraag is naar energiezuinige huizen.

In een markt waarin het aanbod toeneemt en de concurrentie tussen huizenverkopers groter wordt, kan een goed energielabel het verschil maken. De verkoopaantallen van groene woningen lopen minder hard terug, de prijzen dalen minder hard, ze verkopen sneller en er wordt vaker en meer boven de vraagprijs betaald. Dit blijkt uit de analyse die NVM-dochter brainbay heeft uitgevoerd van woningen met een label volgens de nieuwe, uitgebreide berekeningsmethode. Deze methode is verplicht voor particuliere woningen vanaf 2021.

Verschil in woningwaarde tussen duurzaam en minder duurzaam is groot

In juli 2022 heeft brainbay onderzoek naar buiten gebracht dat hoe duurzamer de woning is, hoe hoger de woningwaarde. Bij elke stap naar een beter energielabel, leidt dat tot een hogere woningwaarde. Brainbay heeft deze analyse opnieuw uitgevoerd, waarbij de methodiek is aangescherpt door de analyse te baseren op transacties die gelinkt zijn aan een NTA8800 energie-inspectie[1]. Voor het eerst kan zo het onderscheid worden gemaakt tussen woningen met een label A en de categorie met een nog beter label, de A+ gelabelde woningen.

De meerwaarde tussen de verschillende energielabels is alleen maar groter geworden vergeleken met de analyse in juli. Een woning met label C brengt (op dit moment verkocht) gemiddeld 11,6% meer op dan een vergelijkbare woning met een label G. Met de huidige gemiddelde woningprijs kan het dan gaan om bijna 50 duizend euro.

[1] Bij de vorige analyse in juli 2022 waren de labels gebaseerd op de input van de makelaar. Dit kwartaal richt de analyse zich op woningen met een label volgens de nieuwe, uitgebreide berekeningsmethode NTA8800 voor het bepalen van een energielabel. Deze methode is verplicht voor particuliere huizen vanaf 2021. Van deze transacties is het energielabel dus zeer accuraat bepaald, waardoor de resultaten nauwkeuriger zijn. https://www.nen.nl/nta-8800-2022-nl-290717 

Waardevermeerdering wordt alleen maar groter

In de huidige woningmarkt is het woningaanbod gegroeid, wat leidt tot meer concurrentie tussen te koop staande woningen. Bovendien zijn de sterk gestegen energielasten steeds belangrijker bij de overweging om een ander huis te kopen. Dit zorgt ervoor dat de meerwaarde van een beter label de afgelopen tijd alleen maar verder is toegenomen. Onderstaande figuur illustreert dit. Het laat voor de afgelopen 2 jaar zien hoeveel procent een woning (gemiddeld) meer waard wordt wanneer het energielabel verandert.

De grootste waardevermeerdering zit in de sprong van een label G naar label C. Dat verschil lag in 2021 op zo’n 8%, maar is in 2022 gegroeid naar bijna 12%. Ook een sprong van label E naar label B laat een toename zien in waardeverschil, oplopend naar 10% in het 3^e kwartaal van 2022.

Voor een woning met een label C is te zien dat de meerwaarde van een vergelijkbare woning maar dan met label A tot in het 2^e kwartaal van 2022 stabiel bleef op 5,5%. Deze woningen waren in de krappe woningmarkt met hard oplopende prijzen dus wel meer waard, maar het waardeverschil loopt pas op sinds dit kwartaal, waarin het woningaanbod stijgt en de huizenprijzen dalen.

Een voorbeeld uit de praktijk

Als voorbeeld een vooroorlogse tussenwoning in de gemeente Amersfoort met energielabel E. In dezelfde straat staat een identieke woning, maar dan verbouwd. Met onder andere vloer-, dak-, en spouwmuurisolatie, zonnepanelen en een hybride warmtepomp is deze woning verduurzaamd tot een energielabel A.

De waardesprong van dit segment woningen (locatie i.c.m. woningtype en bouwperiode) van label E naar label A bedraag +14,3%. Op een gemiddelde verkoopprijs (van dit type woningen op dit moment) van 538 duizend euro gaat het om een waardevermeerdering van ruim 75 duizend euro. Dit toont de bereidheid aan, meer te betalen voor een energiezuinige woning vergeleken met de gemiddelde woning in de straat. De verduurzaming van de woning leidt niet alleen tot lagere maandlasten, maar dus ook tot een flinke waardevermeerdering van de woning.

In ruimere woningmarkt effecten het grootst

Het verschil in woningwaarde tussen woningen met een laag versus een hoog label is ook voor verschillende steden in kaart gebracht. Onderstaande figuur laat de verschillen tussen Utrecht en Enschede zien. De meerwaarde van een groen label is in Enschede het grootst. Een verbetering van een label G naar een label C zorgt hier voor een waardevermeerdering van +15%.

In de stad Utrecht levert eenzelfde labelsprong een waardevermeerdering op van +10%. In Utrecht is de druk op de woningmarkt groter dan in Enschede, de markt is er minder ruim. Dat betekent dat er voor een koper minder te kiezen valt en de concurrentie tussen te koop staande huizen groter is. Een verschil in energielabel (voor een verder vergelijkbare woning) wordt in waardeverschil minder uitgedrukt, hoewel nog steeds aanwezig.

Duurzame woningen scoren beter op de woningmarkt

In de analyse is niet alleen gekeken naar de waardevermeerdering van een woning met een beter energielabel, maar ook naar de prestaties van woningen met een groener energielabel op de woningmarkt. Uit deze analyse blijkt dat de verkoopaantallen van groene woningen minder hard teruglopen, de prijzen minder hard dalen, de woningen sneller verkopen waarbij er vaker en meer boven de vraagprijs wordt betaald.

In het 3^e kwartaal van 2022 werden in totaal 10% minder woningen verkocht dan een kwartaal eerder, wat deels te maken heeft met een seizoenseffect. De woningprijzen daalden op kwartaalbasis fors met 5,8%. Dit kwartaal had ruim een kwart van de verkopen een label A of hoger. Nog eens ruim een kwart viel in labelklasse C. Woningen met een label E, F of G maken gezamenlijk 18% van alle verkopen uit.

Daling verkoopaantallen grootst bij E, F en G labels

De daling van het aantal verkopen is het grootst bij de laagste labels. Van woningen met een E, F of G label werden er 12% tot 18% minder verkocht. Voor de overige labels geldt dat zij minder last hebben van de veranderde marktomstandigheden. Hier bleef de verkoopdaling beperkt tot maximaal 10%. Voor het eerst zijn ook woningen meegenomen met een label nog beter dan A, de A+ woningen. Voor deze groep bedroeg de daling van het aantal verkopen slechts 4%.

Gemiddeld kennen woningen met de beste labels de hoogste verkoopprijzen. Het verschil tussen een woning met een label hoger dan A (gemiddelde verkoopprijs ruim een half miljoen) versus een label G woning (330 duizend euro) bedraagt 185 duizend euro. Deze vergelijking is niet helemaal eerlijk. Woningen verschillen qua type en grootte, wat invloed heeft op de prijs. Maar ook daarvoor gecorrigeerd blijft het beeld staan dat hoe beter het label is, hoe hoger de verkoopprijs. Alleen voor tussen- en hoekwoningen is het beeld wat meer diffuus.

Prijsdaling bij duurzame woningen beperkt

De prijsdaling laat hetzelfde beeld zien als hiervoor geschetst. Voor woningen met een label A (of hoger) en B blijft de daling beperkt tot 3-4%. Voor woningen in de labelklasse C t/m F is daling met 5 tot 8% veel groter. Voor G gelabelde woningen bedraagt de daling ruim 4%.

Rieks van den Berg, NVM-bestuurslid van de vakgroep Wonen en portefeuillehouder duurzaamheid over de uitkomsten van de analyse van brainbay: “Ondanks de dalende prijzen zien we dat er gemiddeld nog steeds wordt overboden op woningen. 64% van alle woningen zijn in het 3^e kwartaal 2022 voor een bedrag boven de vraagprijs verkocht. Dat is een duidelijk teken dat het aanbod van en vraag naar woningen nog lang niet in evenwicht zijn. Het gemiddelde vraag-verkoopprijsverschil bedraagt 3%.

Maar ook hier zijn de verschillen tussen de labelklasse groot.”
Van den Berg vervolgt: “Het is duidelijk dat kopers het energielabel nadrukkelijker betrekken bij het bied- en koopproces. Bij woningen met een A t/m C label wordt ongeveer twee derde verkocht boven de vraagprijs. Bij F woningen was dit 61% en bij woningen met een G label nog maar 56%.

Ook het gemiddelde vraag-verkoopprijsverschil laat dit patroon zien: 3 tot 3,5% overbieding bij A t/m D woningen en nog slechts 1,8% bij woningen met een G label. Verduurzaming voegt dus waarde toe. Het zou daarom mooi zijn als de overheid nog meer inzet op verduurzaming van de minder duurzame woningen en daarbij consument ondersteunt die dat financieel ook nodig hebben.”

Verkopen van duurzame woningen gaat sneller

Makelaars signaleren dat slecht geïsoleerde en minder duurzame woningen op minder interesse van potentiële kopers kunnen rekenen. Ze verwachten dat deze woningen moeilijker te verkopen zijn. Dit zien we voor een klein deel al terug in de verkooptijden van woningen. De gemiddelde verkooptijd in dagen van woningen met een label A (of hoger) t/m C bedraagt ruim 25 dagen. Voor D en E woningen gaat het om 27 dagen en voor een F en G woningen al om respectievelijk 28 en 30 dagen.

In vergelijking met vorig kwartaal zijn de verschillen ook alleen maar groter geworden. Fonger Ypma, CEO van brainbay: “De uitkomsten van onze analyse zijn duidelijk. Duurzaamheid blijkt nu echt een onderscheidende factor te worden op de woningmarkt. De enorm gestegen energieprijs heeft dat duidelijk aangewakkerd. Dat zien we zowel terug in de waarde van woningen op de lange termijn, als ook op korte termijn in de verkoopbaarheid.”

Vragen?

Neem contact op met brainbay: support@brainbay.nl of bel: 030-850 45 00.

Verantwoording
Deze analyse is uitgevoerd door brainbay en gebaseerd op de MIDAS database, de meest rijke en actuele vastgoeddatabase van Nederland met informatie over woningen, commercieel vastgoed en agrarische bedrijven. Brainbay beheert en ontwikkelt de Midas database en het uitwisselingssysteem van NVM-leden (TIARA). Deze database is de bron voor onder andere al het aanbod op funda en makelaarswebsites.

Het brainbay Automated Valuation Model (AVM) is een geavanceerd niet-lineair model gebaseerd op een groot aantal beslisbomen met een groot aantal huis-eigenschappen. Eén sterk voordeel van een niet-lineair model is dat deze specifieke interacties tussen huis-eigenschappen mee kan nemen, deze huis-eigenschappen zijn namelijk vaak niet onafhankelijk van elkaar. Er zijn voor dit onderzoek twee aanpassingen gedaan om de uitlegbaarheid van dit complexe model te verhogen, en om daarmee de specifieke effecten van een labelsprong op de transactieprijs te kunnen isoleren.

Ten eerste is het aantal huis-eigenschappen dat wordt meegenomen om het AVM te trainen verminderd. Alleen de zeven meest belangrijke hoofdeigenschappen van een huis worden nu meegenomen: locatie, moment van verkoop, bouwjaar, woningtype, woonoppervlakte, kadastrale oppervlakte en energielabel. Dit zorgt voor een minder complex model, met behoud van voldoende betrouwbaarheid voor deze analyse. Met deze hoofdeigenschappen wordt een AVM getraind met alle transacties (tussen begin 2021 en nu) met een energielabel bepaald op basis van een NTA8800 energie-inspectie. Van al deze huizen wordt een transactiewaarde voorspeld, de gemiddeld voorspelde transactiewaarde is €445.000.

Ten tweede wordt er een specifieke techniek toegepast genaamd Shapley-values. Wat deze Shapley values inhouden, kan het beste worden toegelicht met een voorbeeld. Een bepaald huis met bepaalde eigenschappen, een tussenwoning in Utrecht uit 1930 die deze maand is verkocht, met woonoppervlakte en kadastrale oppervlakte respectievelijk 100 en 120 m2 en het energielabel is G. Het AVM voorspelt een transactieprijs van dit huis van €630.000, en is daarmee €185.000 hoger dan de gemiddelde voorspelde transactiewaarde. De Shapley values voor dit huis geven weer hoeveel de aparte eigenschappen bijdragen aan de voorspelling vergeleken met de gemiddelde voorspelling. Het feit dat het huis in Utrecht staat zorgt voor +€194.000 euro, het moment van verkoop +€62.000, het bouwjaar voor+€39.000, het woningtype voor -€3.000, het woonoppervlak voor -€48.000, het kadastrale oppervlak voor -€22.000 en het energielabel voor -€37.000. Door deze bijdrage op te tellen bij de gemiddelde voorspelde transactieprijs ontstaat de voorspelde waarde van het voorbeeldhuis. Door nu een nieuwe voorspelling te doen maar dan met C als energielabel, verandert de Shapley value van het energielabel naar +€26.000. Voor dit huis zou een labelsprong van G naar C dus €63.000 euro extra opbrengen.