Gebrek aan geschikt aanbod remt dynamiek in bedrijfsruimtemarkt

In het eerste halfjaar van 2023 bedroeg de opname¹ van bedrijfsruimtes 2 miljoen m². In vergelijking met dezelfde periode vorig jaar is dit aantal met ruim 1 miljoen m² (35 procent) afgenomen. De grootste daling doet zich voor bij transacties met oppervlaktes boven 5.000 m². Een gebrek aan geschikt aanbod leidt ertoe dat de dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt wordt afgeremd. De sterke terugval in opname doet zich vooral voor in vierkante meters. Als echter wordt gekeken naar het aantal transacties blijkt de terugval veel minder sterk. Het aantal transacties daalde slechts met 4 procent, onder andere doordat de opname van kleinere metrages tot 300 m² (+7 procent) juist hoger ligt. De meeste dynamiek wordt hier veroorzaakt door mkb-bedrijven die actief zijn in de markt voor kleinschalige bedrijfsruimtes, maar in totaal ook meer hebben opgenomen. Tegelijkertijd vinden transacties - vooral in de koopsector - nog sneller plaats. NVM Business signaleert dan ook dat de prijzen hierdoor evenredig meestijgen. Dat blijkt uit het rapport ‘Stand van Zaken Bedrijfsruimtemarkt’ van NVM Business en datadochter brainbay. Hierin duidt zij op basis van koop- en huurtransacties de ontwikkelingen in de bedrijfsruimtemarkt op landelijk en provinciaal niveau in het eerste halfjaar van 2023.

Uit het rapport blijkt dat de bedrijfsruimtemarkt² voor veel uitdagingen staat. Over de hele linie wordt de daling van de opname van bedrijfsruimtes veroorzaakt door een mismatch tussen vraag en aanbod. Vooral de beperkte beschikbaarheid van geschikte panden en beperkte ontwikkelingsmogelijkheden spelen hierbij een grote rol. Zo is er veel schaarste aan kwalitatief hoogwaardige en duurzame panden voor bedrijven die op zoek zijn naar nieuwe huisvesting. Tegelijkertijd worden nieuwbouwprojecten bemoeilijkt door een groot tekort aan bouwkavels, hoge grondprijzen en vaak beperkte ruimte op het stroomnetwerk. De schaarste in de bedrijfsruimtemarkt kan volgens NVM Business niet los worden gezien van de coronacrisis, toen de vraag naar bedrijfsruimtes steeg door de groei van e-commerce en bedrijven grotere voorraden moesten aanhouden. Daarnaast konden veel bedrijven dankzij steunmaatregelen van de overheid overleven. Hierdoor vonden er nauwelijks faillissementen plaats en kwamen in de periode na de pandemie vrijwel geen beschikbare bedrijfsruimtes vrij. Desalniettemin is het fundament onder de vraag enigszins verzwakt door de terugvallende economische groei. Deze optelsom van factoren zet volgens NVM Business een rem op de dynamiek in de markt, waardoor zowel het regionale bedrijfsleven als de bredere nationale economie door het ontbreken van groeikansen wordt belemmerd.

Groeiende mismatch tussen vraag en aanbod

De signalen uit de markt geven een wisselend beeld. Enerzijds signaleert NVM Business in verschillende segmenten een stijging van het aanbod - vooral van kleinere bedrijfsruimtes tot 300 m² (+33 procent) - terwijl zich een terugval voordoet in opname. Anderzijds vinden zowel huur- als kooptransacties veel sneller plaats dan in dezelfde periode vorig jaar. Dit betekent dat nieuwe objecten sneller gebruikers vinden, vooral als deze panden van goede kwaliteit zijn. Hierdoor zijn de doorlooptijden van transacties voor huurpanden (-21 procent) en kooppanden (-37 procent) sterk verkort. Opmerkelijk is dat kooppanden voor het eerst sneller van gebruiker wisselen dan huurpanden. Zo zijn kopers vaker dan huurders bereid flink te betalen voor beschikbare ruimtes, omdat andere opties simpelweg niet voorhanden zijn. Dat is ook zichtbaar in de koopprijzen (+12 procent), die veel forser zijn gestegen dan de huurprijzen (+4 procent). Aan de andere kant is er aanbod dat juist moeilijk te verhuren of verkopen is, omdat objecten verouderd zijn of functioneel slecht aansluiten op de groeiende behoefte aan duurzame panden op gunstig gelegen locaties.

Hogere rente en fiscale maatregelen remmen beleggingen af

In het eerste halfjaar van 2023 daalde het beleggingsvolume in bedrijfsruimtes naar het laagste niveau sinds 2018. Het belegde volume ligt 64 procent lager ten opzichte van dezelfde periode in 2022. Dit is vooral een gevolg van de hoge rente, waardoor investeerders terughoudend zijn. Daarnaast hebben fiscale maatregelen - zoals de verhoging van de overdrachtsbelasting - een remmend effect op investeringen. Beleggingen in kleinere bedrijfsruimtes lijken minder weg te zakken, terwijl grotere beleggingen vooral in het logistieke segment juist sterk zijn gedaald.

Irene Flotman, voorzitter NVM Business: “De bedrijfsruimtemarkt staat voor veel uitdagingen, waarbij de beperkte beschikbaarheid en de beperkte uitgifte van grond nieuwbouw in de weg staan. De ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen heeft bij lokale overheden geen prioriteit, zeker in dichtbevolkte gebieden waar de focus is gericht op woningbouw. De concurrentie om beschikbare grond is enorm en heeft geleid tot hoge grondprijzen. Tegelijkertijd zijn er ook kansen. Zo biedt de herontwikkeling van bedrijfsruimtes deels een oplossing. Verschillende marktpartijen kopen al bedrijfsobjecten op om deze te vervangen door nieuwbouw, zoals verzamelgebouwen of om deze te herontwikkelen in de vorm van woningbouw. Hierbij liggen ook mogelijkheden voor lokale energieopwekking. Zo zou meer ruimte moeten komen voor ondernemers die op een bedrijventerrein stroom met elkaar kunnen uitruilen. Wij verwachten dat beleggers hierin willen investeren, maar zij dienen wel gefaciliteerd te worden. Wij roepen de overheid op het ondernemers- en beleggingsklimaat te stimuleren en te zorgen voor stabiliteit in wet- en regelgeving. Op deze manier kan zij de voorwaarden creëren om bedrijvigheid te faciliteren. Zo staat schaarste op allerlei niveaus - aan ruimte, bouwmaterialen, personeel en netwerkcapaciteit - diverse transities in de weg. Het creëren van ruimte voor lokale bedrijvigheid is belangrijker dan ooit, omdat dit kan fungeren als aanjager van groei van de Nederlandse economie.”

Opvallende ontwikkelingen bedrijfsruimtemarkt in de provincies en grote steden

In het sectorrapport schetst NVM Business ook hoe de bedrijfsruimtemarkt zich in de provincies ontwikkelt. Een samenvatting van de meest opvallende ontwikkelingen:

Zuid-Holland

• In het eerste halfjaar van 2023 kwam de opname in Zuid-Holland in 2023 uit op 446.000 m²: een daling van 31 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Zuid-Holland heeft met 1.335.500 m² het meeste beschikbare aanbod van alle provincies.
• Vooral de afname in de middelgrote oppervlakteklassen, tussen de 2.000 en 25.000 m², is opvallend. Daar staat tegenover dat het opnamevolume in de kleinere oppervlakteklassen tot 300 m² stijgt, waardoor het aantal transacties op peil blijft.
• Een gebrek aan ontwikkelingslocaties beperkt de mobiliteit van bedrijven in de regio, maar leidt ook tot stijgende prijzen van bestaande bedrijfsruimtes.

Noord-Brabant

• De opname in Noord-Brabant ligt in de eerste helft van 2023 (442.000 m²) 31 procent lager dan in dezelfde periode van 2022. Het aantal transacties blijft echter relatief stabiel, doordat veel kleinschalige opnames tussen 300 en 1.000 m² hebben plaatsgevonden.
• Noord-Brabant is de provincie met de hoogste voorraad aan bedrijfsruimtes (46.410.400 m²). Hiervan wordt 2,5 procent (1,14 miljoen m²) aangeboden. Het aanbod is in drie jaar met bijna 60 procent afgenomen en staat in de meeste gemeenten niet in verhouding tot de hogere jaarlijkse vraag.
• Desondanks duiden ook in deze provincie de kortere transactielooptijden op een gebrek aan kwalitatief geschikt aanbod en kunnen ook de lagere opnamevolumes hierdoor worden verklaard.

Noord-Holland

• In de eerste helft van 2023 bleef in Noord-Holland zowel de opname (700 m²) als het aantal transacties (410) nagenoeg hetzelfde in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.
• Haarlemmermeer en Amsterdam hebben het grootste aanbod in de provincie. Hoewel in Haarlemmermeer het aanbod flink is gedaald tot 230.000 m², is in Amsterdam sprake van een significante toename door de toevoeging van meerdere objecten.
• De gemiddelde transactieduur is sterk afgenomen met 45 dagen tot gemiddeld 100 dagen. Tegelijkertijd is de gemiddelde transactieprijs sterk gestegen en ligt deze bijna 200 euro hoger dan in heel 2022.

1 Opname van vastgoed is de verhuur of verkoop van een beschikbaar pand/ruimte. Dit wordt uitgedrukt in het aantal vierkante meters (m²) dat wordt verhandeld in de transacties.

2 Onder bedrijfsruimte verstaat NVM Business een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is voor productie en opslag in de sectoren bouw, transport en logistiek, lichte en zware industrie en groothandel. Gemengde kantoor- en bedrijfsgebouwen zijn meegenomen indien het bedrijfsdeel meer dan 50 procent van het gehele complex uitmaakt. De bedrijfsruimtemarkt is de overkoepelende term voor logistiek vastgoed en overig bedrijfsmatig vastgoed.