MIPIM 2023

“Impact your future” was het overall thema van de 33e MIPIM, die dit jaar plaatsvond van 14 t/m 17 maart in Cannes.  Er waren ruim 23.000 bezoekers op de beurs vanuit 90 verschillende landen, dat zijn 15% meer bezoekers dan in 2022.

Veel NVM Business leden waren weer aanwezig in het dit jaar zonnige Cannes: sowieso alle corporates maar ook veel delegaties van MKB-kantoren. Vanuit het NVM Business bestuur waren Dionne Toenbreker en Henri Boers aanwezig. 

Thema’s

De belangrijkste thema’s dit jaar waren de rentestijging, inflatie, de bankencrisis en sustainability/ESG. In ieder gesprek dat we voerden kwamen deze onderwerpen ruimschoots aan bod. Toch was het sentiment positief want vastgoedmensen zijn creatief en dealen met slecht nieuws over de rente of banken en zien altijd kansen en mogelijkheden.

Een uitzondering hierop vormt de steeds complexere Nederlandse regelgeving; die wordt als een steeds groter nadeel ervaren om nog zaken te doen met een acceptabel rendement. De investeringsbereidheid van de aanwezige beleggers blijft echter groot en ook de financieringsbereidheid van de vastgoedfinanciers blijft overeind.

In tegenstelling tot eerdere crises hebben de banken hun maatregelen genomen ten aanzien van de solvabiliteit en is er internationaal voldoende geld aanwezig. De vraag naar state of the art vastgoed dat voldoet aan de hoogste duurzaamheidseisen blijft onveranderd hoog. Aan kantoren op goede locaties die voldoen aan alle duurzaamheidseisen is nog steeds een tekort. Dat  geldt ook voor logistiek vastgoed. 

Nederlandse delegatie

De Nederlandse delegatie was zoals bijna altijd weer groot, maar niet meer op de beurs zelf. CTP, BPD en Redevco waren weliswaar vertegenwoordigd met een stand maar de jarenlange aanwezigheid van de Nederlandse grote steden in de samenwerking “Holland Metropole” maakt niet langer deel uit van de beurs. 

Mipim is de magneet voor de financiële sector. Mipim-baas Kozubek schat zelfs dat driekwart van de Top 100 real estate investors aanwezig was in Cannes. De beleggers vertegenwoordigen € 3,9 biljoen aan vastgoed. Geen goede reclame voor Nederland dus, als je het vergelijkt met de overige aanwezige EU-landen en steden die allemaal topdelegaties naar Cannes stuurden.

Iets om wel trots op te zijn was de miljardendeal die het Nederlandse CTP aankondigde op de beurs; het betreft enorme logistieke ontwikkelingen in Polen. Ook goed nieuws voor Vorm; het Amsterdamse Sluishuis van Vorm won de prijs voor het beste residentiële project.

Landen als Egypte, Mexico en Saoedi Arabië waren prominenter aanwezig dan ooit, naast de gebruikelijke internationale bezoekers en exposanten. De ontwikkelingen in het Midden Oosten gaan snel, zijn groots en dat komt vooral door de oneindige stroom geld die daar aanwezig is.

“Het vestigingsklimaat in Nederland Ice or Hot”

“Het vestigingsklimaat in Nederland Ice or Hot”, was een belangrijke bijeenkomst die werd georganiseerd door NVM Business en PropertyNL. Op het dakterras van de nestor van het commercieel vastgoed Cor van Zadelhoff, ging Wabe van Enk in gesprek met panelleden en aanwezigen over het Nederlandse vestigingsklimaat. Het panel bestond uit;

• Henri Boers - NVM Business -
• Léon Vié - P3 Logistics -
• Emile Poort – Patrizia –

Er waren circa 50 gasten aanwezig, naast NVM-Business leden, was de gehele vastgoedkolom vertegenwoordigd.

De sprekers en aanwezigen waren het er over eens dat Nederland op de kaart staat als vestigingsland, maar we moeten meer aandacht schenken aan de ontwikkeling van nieuwe  bouwgronden volgens Henri Boers.

‘Als het gaat over het vestigingsklimaat in Nederland, gaat het niet alleen over grote bedrijven die om uiteenlopende redenen weggaan en hun hoofdkantoor elders vestigen’, volgens Emile Poort van de internationale beursgenoteerde vastgoed assetbelegger Patrizia.

‘Unilever en DSM gaan weg, oh wat erg. Daar zijn wel dertig- of veertigduizend banen mee gemoeid. Maar kijk eens wat een booming techsector in Nederland daar voor terug komt. Dat zijn banen voor 500.000 mensen.’

Léon Vié van P3 treurt ook niet hardop om de vertrekkende partijen, maar hij ziet Nederland met nadruk als een magneet voor de logistiek. ‘Logistiek is altijd belangrijk geweest en die kun je altijd en overal in het land vinden’, zegt hij. ‘Afgezien van de huidige stikstofkwestie is Nederland een van de landen met het gunstigste vestigingsklimaat in Europa.’

Daar plaatst Henri Boers van NVM Business nog wel even een kanttekening bij: ‘De beschikbaarheid van grond laat op dit moment wel te wensen over.’ En daar heeft hij als nuchtere Twentenaar wel een punt: wie geen grond heeft, kan zich niet vestigen. Vié sluit daarop aan met een observatie over de grondprijzen die eigenlijk best lager mogen.

‘Vorig jaar zeiden gemeenten: we volgen de markt. Nu zeggen ze: we leggen het nog even aan de gemeenteraad voor.’ Poort kijkt naar het grotere plaatje. Nederland heeft een goede kwaliteit van leven, goede opleidingen, alles is best goed geregeld. Nederland heeft een streepje voor bij buitenlandse beleggers, bij wie het land absoluut op de radar staat. ‘Het is nu even moeilijk met de stijgende rente en de overheid maakt het ons soms moeilijk, maar de Rotterdamse haven is een gigant en logistiek gezien zijn we een belangrijk land.’

De vraag is zelfs groter dan het aanbod, weet Vié. ‘Het grootste probleem qua logistiek nu is dat er 3 mln m² nodig is en er maar 1,5 mln m² in de pijplijn zit. Dan weet je al dat de huren gaan stijgen.’ Ook de aanhoudende inflatie ziet hij als een probleem. Vaak heeft het tot gevolg dat huren worden geïndexeerd, en uiteindelijk zijn dat vaak forse bedragen. Met de gestegen energiekosten erbij zorgt dat voor een zwaar jaar voor gebruikers.

Vié: ‘De Nederlandse markt is heel professioneel en transparant.’

Personeelsschaarste

Het gaat hier en daar zelfs zo goed dat er volgens Boers ‘schaarste aan goede mensen’ is. ‘Wij horen dat vaak’, zegt hij. ‘Er is een personeelsprobleem.’ Volgens Vié drijft dat zelfs bepaalde vestigingen van logistiek. Er zijn logistieke ontwikkelingen op plaatsen waar je vijf jaar geleden nooit heen zou gaan, en dat hangt samen met die personele kwestie.

Het is duidelijk: logistiek ‘heeft de wind in de rug’, zegt Poort. ‘Het is Nederland, Duitsland en dan pas de rest van Europa. En van Nederland uit gezien: we kijken toch het eerst naar Schiphol, Rotterdam en Venlo.’ Toch is de markt niet onaantastbaar voor de gestegen rente en de onzekerheid die daardoor nu boven de markt hangt. ‘Er zit een spanningsveld tussen koper en verkoper, dat pas wordt opgelost als het verwachtingspatroon overal ongeveer weer gelijk is.’

De renteontwikkeling houdt iedereen in het vastgoed bezig. Volgens Vié is die inmiddels redelijk stabiel, al denkt hij dat er nog wel ‘een kwartje’ bij komt. Niet iedereen is het daarmee eens. Honderd basispunten in twee stappen in maart en mei is al ingecalculeerd, zegt directeur Oremus van CBRE Investment Management. Hij sluit nog een extra stap in juli niet uit.

Op het gebied van ESG is voor Nederland nog veel te halen, denken de deelnemers aan de discussie. ‘Het kan nog efficiënter en nog zuiniger, maar het vergt investeringen, dus wat doe je wel en wat doe je nog niet?’, vraagt Vié zich af. Hij wijst op de discussie over accu’s, off-grid netwerken, dikkere deuren en gebouwen inpakken met gras. Grotere klanten zijn er volgens Vié veel mee bezig en ‘soms zijn ze al verder dan wij’.

Vié ziet in de praktijk wat er gebeurt met nieuwe ontwikkelingen. Zeer duurzame gebouwen besparen de gebruiker enorme energiekosten, dus de verhuurder wil zijn investeringen terug en vraagt een hogere huur. ‘Daar moet je dan een balans in vinden.’

De push om te verduurzamen is zo groot bij institutionele beleggers en gebruikers, dat ‘there is no way back’, aldus Poort. ‘Cliënten willen het en het vastgoed moet mee.’ Volgens Vié zit Nederland qua logistiek wel in de Europese voorhoede van de verduurzaming. Of het dus nog sneller moet, is voor hem een vraag.

‘De gebruiker vraagt om duurzaamheid’, zegt Boers. ‘En de gestegen energiekosten geven ontwikkelingen als deze een extra impuls.’

Op het gebied van kantoren heeft Nederland voor nieuwkomers weinig te bieden. Het aanbod in Rotterdam en Den Haag is opvallend laag. Er wordt in Den Haag, Rotterdam en Utrecht relatief weinig ontwikkeld. Om thuiswerken te ontmoedigen, moeten kantoren hoogwaardiger worden.

Poort: 'Huurders vinden ESG heel belangrijk en dat is het ook. Dus als de eisen van gebruikers hoog zijn, ontstaat er schaarste. Als belegger vind ik schaarste niet erg, dat is goed voor de hoogte van de huurprijs.'

Poort: 'De afgelopen drie jaar is Patrizia in beleggingsvolume 6 miljard per jaar gegroeid. Daar willen we mee doorgaan, ook al is de markt nu even lastig. Maar groei-groei-groei is toch het adagium.'

Vié: 'Europees willen we er nog € 3 miljard aan beleggingsvolume erbij. Daar mikken we graag op.'

Boers over de toekomst: 'Over tien jaar zijn er zeker meer adviseurs nodig in het vastgoed. Dat merk je nu al. Zadelhoff is niet voor niets weer een makelaarspoot begonnen.'

Tot slot kondigde Zadelhoff zelf aan dat hij weer start met een makelaarstak; de rode Zadelhoff vlag wapperde dan ook trots in top.

NVM Business

NVM Business heeft tijdens de beurs gesproken met veel leden, belangrijke stakeholders; financiers, ontwikkelaars, beleggers en vastgoedadviseurs over de ontwikkelingen van de markt en het vak in Nederland, in relatie tot de internationale markt. Ook was er een lunch met funda in business waar de meest actuele ontwikkelingen zijn besproken.

De kerncompetentie van de NVM Business adviseur en taxateur blijft de diepgewortelde kennis van en over de – regionale - markten en het hebben van een groot netwerk, ondanks alle internationale financiële, economische en geopolitieke ontwikkelingen in de wereld. 

Het monitoren van de marktontwikkelingen is daarnaast een belangrijk onderdeel van het werk van de vastgoedadviseurs, belangrijker dan ooit nu, want de onzekerheden in de wereld zijn en blijven groot en vereisen nog meer kennis en kunde van de vastgoedadviseurs.