Opleving in Amsterdam zorgt voor sterke stijging opname kantoren

Na twee bijzonder zwakke kwartalen trekt de opname van kantoorruimte in het derde kwartaal van 2023 aan. Zo is de m²-opname* van kantoren substantieel gestegen (+32 procent) in vergelijking met dezelfde periode in 2022. De belangrijkste reden is de opleving in de Amsterdamse kantorenmarkt. Buiten de vijf grote steden is echter geen sprake van een herstellende markt en is na drie opeenvolgende kwartalen nog steeds sprake van een matig jaar. De totale kantooropname in 2023 (635.000 m2) blijft ruim achter bij voorgaande jaren.  De vraag naar kleinschalige en flexibel indeelbare kantoorruimten is onverminderd groot. Ook is er een grote behoefte aan duurzame kantoren op goede locaties. Dat geldt in het bijzonder voor de Randstad, waar de behoefte sneller groeit dan in andere delen in Nederland. De m²-opname van bedrijfsruimtes is daarentegen met 18 procent gedaald, vooral doordat het aantal transacties in de categorie 5.000 tot 10.000 m² sterk is afgenomen. Over de gehele linie is in de commerciële vastgoedmarkt nog altijd sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod, blijkt uit de ‘Kwartaalupdate Commercieel Vastgoed’ van NVM Business. Dit is een analyse van de ontwikkelingen in de commerciële vastgoedsector op basis van koop- en huurtransacties en enquête-onderzoek onder NVM Business-leden.

De significante stijging van het opnamevolume en het aantal kantoren die in gebruik zijn genomen (+3 procent) is vooral het gevolg van een opleving van grotere transacties. Zo is in de categorie boven 5.000 m² in totaal 54.000 m² opgenomen. Uit een rondvraag onder NVM Business-leden komen opvallende verschillen tussen de Randstad en andere regio’s naar voren. Amsterdam - waar op de Zuidas in het derde kwartaal een aantal grote transacties plaatsvonden - spant de kroon. In de hoofdstad is bijna 90.000 m² opgenomen, wat neerkomt op bijna een derde van het landelijke opnamevolume. Het aanbodvolume van kantoorruimtes is opnieuw gedaald (-13 procent) in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder. Uit een rondvraag onder NVM Business-leden blijkt dat deze daling deels voortkomt uit het uitblijven van geschikt aanbod: verouderde kantoren staan langdurig leeg en de markt krimpt verder door de transformatie van kantoren naar woningen. NVM-leden merken daarnaast dat het moeilijker wordt om grote kantoren te verhuren, tenzij deze direct gebruiksklaar zijn.

Gebruikers funda in business zoeken minder naar kantoren, winkels en bedrijfsruimtes

De gegevens van funda in business - die voor het eerst in de kwartaalrapportage van NVM Business zijn opgenomen - laten over het algemeen een afnemende interesse in vastgoedobjecten zien. "Het zoekverkeer op ons platform fungeert als een waardevolle indicator voor trends in de commerciële vastgoedmarkt, aangezien veel bedrijven hier hun oriëntatie beginnen. Hoewel er in het derde kwartaal een seizoensgebonden effect is als gevolg van de zomervakantie, wat leidt tot een daling in zoekopdrachten, lijkt het erop dat gebruikers van ons platform merkbaar minder zoeken naar kantoren, winkels en bedrijfsruimte. Dit kan uiteindelijk resulteren in een afname van huur- en kooptransacties", vertelt Joost Dop, CEO van funda.

Steeds meer aanbod in winkelgebieden

Ondanks de gestegen kosten voor winkeliers en een lager consumentenvertrouwen is de opname in m² van winkelruimtes (+19 procent) en het aantal transacties (+31 procent) ten opzichte van vorig jaar flink toegenomen. Vooral Zuid-Holland springt eruit, met een verdubbeling van de winkelopname tot bijna 30.000 m². Ook in Overijssel en Limburg is een stijging van de opnamevolumes zichtbaar, vooral bij winkelruimtes op toplocaties. Tegelijkertijd wordt het sentiment in dit segment in negatieve zin beïnvloed. Zo zien winkeliers hun omzet als gevolg van de prijsstijgingen weliswaar stijgen, maar drukken de verkoopvolumes en hoge personeels-, huur- en energiekosten op de marges. Ook heeft de terugbetaling van de coronasteun gevolgen voor de continuïteit van winkeliers en zorgt de toename van online winkelen er ook voor dat steeds meer winkels uit het straatbeeld verdwijnen. Deze optelsom van factoren leidt tot een toename van het aanbod en tot langdurige leegstand in winkelgebieden. Kleinschalige winkelruimtes liggen beter in de markt, terwijl grotere winkels en winkels boven de 500 m² moeilijk verhuurbaar blijven. Hoewel er wel interesse is in winkelruimtes op A-locaties of locaties met lagere huurprijzen, is ook hier sprake van leegstand.

Beleggers maken pas op de plaats

Hoewel de interesse in bedrijfsruimtes en logistiek blijft bestaan, maakt een tekort aan direct beschikbare bedrijfsruimtes en uitgeefbare bouwgrond de mismatch tussen vraag en aanbod steeds groter. Tegelijkertijd zijn de mogelijkheden om bedrijventerreinen en logistiek vastgoed uit te breiden beperkt als gevolg van de hoge bouwkosten en gestegen rentes. Dit wordt extra bemoeilijkt door de druk op het elektriciteitsnet. Hierdoor is het vooral voor bedrijven in Limburg en Brabant moeilijk om een stroomaansluiting te krijgen. De zoektocht van beleggers verschuift dan ook naar andere regio’s, vooral in het noorden en oosten van Nederland, of naar bestaande panden, waarbij regelmatig herontwikkeling en verduurzaming plaatsvindt. Door de hogere kapitaalmarktrentes en verkoopprijzen die de rendementseisen van beleggers overstijgen, stellen beleggers zich nog altijd terughoudend op. Het aanbod is volgens NVM-leden weliswaar toegenomen, wat resulteert in meer keuzemogelijkheden, maar transacties blijven vooralsnog achter. Kleinere transacties waarvoor minder vreemd vermogen is vereist, vinden - vooral in het midden- en kleinbedrijf - wel plaats.

Irene Flotman, voorzitter vakgroep van NVM Business, over de cijfers van het derde kwartaal 2023: “Uit onze data-analyse en het sentiment onder onze leden komt naar voren dat de commerciële vastgoedsector nog steeds te maken heeft met complexe marktomstandigheden. Zo zet de verhoogde overdrachtsbelasting een rem op transacties en dat leidt weer tot onzekerheid, een lagere bereidheid te investeren en dalende prijzen. We roepen de overheid daarom op voorwaarden te creëren om de marktactiviteit te stimuleren. Zo is inzetten op herontwikkeling en nieuwbouw cruciaal om de markt weer in beweging te krijgen. Maar we zien ook reden voor gematigd optimisme. Zo hebben beleggers wel degelijk interesse in hoogwaardige kantoorruimtes, bedrijfsruimtes en logistiek vastgoed, maar vallen transacties stil doordat er nog geen prijsevenwicht is bereikt. Vooral beleggers die afhankelijk zijn van vastgoedfinanciering maken door het huidige hoge prijsniveau en de hoge rente nog pas op de plaats. We verwachten dat de rentestijging op termijn uiteindelijk gaat afvlakken, waardoor de marktactiviteiten weer kunnen aantrekken.”

Kantorenmarkt

• De vijf grote steden zijn goed voor ruim de helft van de opname van kantoorruimte in Nederland. In Amsterdam (88.700 m²) en Rotterdam (18.600 m²) was de opname het hoogst. In zowel Utrecht als Eindhoven bedraagt de opname 15.800 m², terwijl de opname in Den Haag (11.300 m²) lager uitvalt.
• Het aantal aangeboden kantoorruimtes is in het derde kwartaal opnieuw gedaald (-5 procent) in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder.
• De mediaan van de huurprijs voor kantoren is in het derde kwartaal toegenomen tot €134,- per m². De stijging is mede te danken aan het hogere transactievolume in grotere steden waar hogere huren gelden.

Winkelmarkt

• Uitdagende omstandigheden op de winkelmarkt resulteren in het derde kwartaal van dit jaar in een stijgend aanbod (+3 procent) in m² in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden. Het aantal beschikbare ruimtes stijgt met maar liefst 7 procent naar 4.406.
• Leegstand in winkelgebieden is volgens de NVM-leden nog steeds een belangrijk issue. De combinatie van dalende bestedingen, hoge kosten en de terugbetaling van de coronasteun heeft tot gevolg dat winkels sluiten of ruimte afstoten.
• Kleinschalige winkelruimtes liggen relatief goed in de markt; de slechte verhuurbaarheid van winkels boven 500 m² blijft stabiel.
• Huurprijzen blijven dalen als gevolg van prijsdruk. Vooral bij winkels boven 100 m² is sprake van een dalende trend.

Bedrijfsruimtemarkt en logistiek

• Het aanbodvolume van bedrijfsruimtes is in het afgelopen kwartaal opnieuw gedaald. Zo was het volume (6,79 miljoen m²) één procent lager dan in het derde kwartaal van 2022. Het aantal beschikbare ruimtes stijgt daarentegen wel met maar liefst 11 procent naar 4.666.
• Het opnamevolume is dit kwartaal lager (-18 procent) in vergelijking met vorig jaar doordat grotere transacties weg zijn gevallen, kleine opnames voeren de boventoon en lopen nog wel zeer goed door
• Ondanks de blijvende vraag naar logistiek vastgoed zijn NVM-leden minder positief gestemd dan vorig jaar, vooral bij metrages boven 25.000 m².
• Prijzen lijken iets onder druk te staan, doordat het aanbod in oppervlaktevolume minder sterk daalt ten opzichte van vorig jaar. Toch zien veel leden prijsstijgingen voor oppervlakten tot 25.000 m². Dit komt ook doordat huurders en kopers bereid zijn om meer te betalen voor (hoogwaardige) objecten op goede locaties.

*Opname van vastgoed is de verhuur of verkoop van een beschikbaar pand/ruimte. Dit wordt uitgedrukt in het aantal m² dat wordt verhandeld in de transacties