Verduurzamen bestaande kantoren oplossing voor impasse op kantorenmarkt

Het afgelopen jaar bedroeg de opname¹ van kantoorruimte 1,34 miljoen m², een daling van 14 procent ten opzichte van vorig jaar. De meeste dynamiek doet zich voor onder mkb-organisaties: de opnames van kleinschalige metrages tot 1.000 m² zijn goed voor 82 procent van het totale aantal opnames. Daarnaast is het totale aanbod van kantoren met een half miljoen m² afgenomen naar 4,95 miljoen m² (-10 procent); de grootste terugval is zichtbaar in grotere oppervlaktes boven 5.000 m² (-17 procent) en tussen 1.000 en 2.000 m² (-14 procent). Tegelijkertijd neemt de vraag naar - vooral kleinere - hoogwaardige kantoren met lage energiekosten juist toe. De beschikbaarheid van deze objecten is echter klein, terwijl nieuwbouw nagenoeg tot stilstand is gekomen. Het verbeteren en opwaarderen van bestaande kantoorpanden kan de impasse op de kantorenmarkt doorbreken en biedt kansen om het kantoorbestand in Nederland op korte termijn toekomstbestendig te maken, zodat vraag en aanbod beter op elkaar aansluiten. Dat blijkt uit het rapport² ‘Stand van Zaken Kantorenmarkt’ van NVM Business en datadochter brainbay. Hierin duidt zij op basis van koop- en huurtransacties de ontwikkelingen in de kantorenmarkt op landelijk en provinciaal niveau in het afgelopen jaar.

De daling van de opname van kantoren komt hoofdzakelijk op het conto van het eerste kwartaal van 2023, toen het opnameniveau circa 198.000 m² bedroeg, terwijl NVM Business in voorgaande jaren in het eerste kwartaal gemiddeld 360.000 m² aan kantooropnames registreerde. Het lijkt erop dat deze daling deels wordt veroorzaakt door schaarste, terwijl grotere organisaties daarnaast nauwelijks nieuwe kantoorruimte in gebruik nemen. Zo ligt de vraag naar metrages boven 5.000 m² al enige jaren op een laag niveau en is de vraag naar kantoren met een oppervlakte boven 10.000 m² vrijwel opgedroogd.

Krimp kantoorgebruik (nog) niet in volle gang

Sinds corona is de verhouding tussen thuis en op kantoor werken drastisch veranderd en kunnen organisaties uit met minder kantoorruimte. De verwachte afstoting van kantoorruimte als gevolg van hybride werken is echter uitgebleven, waardoor vooralsnog geen nieuw aanbod ontstaat. In de komende jaren verwacht NVM Business meer ruimte op de kantorenmarkt door verschuivingen die per organisatie en activiteit verschillen. Zo zit er in het mkb wél beweging in de opnames, vooral bij kantoren tot 1.000 m² en in metrages tussen 1.000 en 5.000 m². Onder deze bedrijven groeit vooral de behoefte aan duurzame en kwalitatief hoogwaardige kantoren. Daarnaast moeten toekomstbestendige kantoren berekend zijn op piekbelasting, om medewerkers op drukke werkdagen op te kunnen vangen.

Sander Heidinga, voorzitter NVM Business: “Bij grote organisaties - zoals overheden en financiële en zakelijke dienstverleners - speelt de component thuiswerken een veel grotere rol dan in het mkb. Voor kleine en wendbare organisaties, die zijn gericht op groei en innovatie, heeft het kantoor daarentegen nog altijd een belangrijke rol: voor verbinding, ontmoeting en creativiteit. Bovendien leidt een afname van het aantal mensen op kantoor niet per definitie tot een even zo grote afstoting van kantoorruimte, maar wordt de beschikbare kantoorruimte door werkgevers aangepast. Werkgevers gebruiken een modern kantoor als uithangbord voor hun organisatie. De behoefte aan moderne en duurzame huisvesting om groei te faciliteren en jonge medewerkers aan te trekken, is toegenomen, terwijl er nog weinig nieuwe kantoorruimte op de markt is gekomen. Dit leidt tot een mismatch tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt.”

Het huidige aanbod van kantoorruimte stemt niet overeen met de groeiende behoefte aan hoogwaardige en duurzame panden; ook de prijsstelling is niet in lijn met de vraag. De hoge inflatie wordt door verhuurders in veel gevallen in rekening gebracht bij huurders, waardoor de gebruikskosten aanzienlijk toenemen. Huurders blijven echter vaak zitten, omdat er geen betaalbare of betere alternatieven zijn. Daarnaast komen vastgoedbeleggingen door de hoge rente moeilijker tot stand en blijft nieuwbouw uit door hoge bouwkosten, de gestegen rente en de stikstofcrisis, waardoor de kantorenmarkt in een impasse is beland. Volgens NVM Business zullen de omstandigheden in de loop van 2023 waarschijnlijk verbeteren, zodra het beeld over de renteontwikkeling duidelijker wordt en prijsaanpassingen hebben plaatsgevonden.

Heidinga: “De renovatie en opwaardering van bestaande kantoren bieden goede vooruitzichten, zeker als dit gepaard gaat met verduurzaming van kantoorobjecten. Bovendien geven onze makelaars aan dat er steeds meer vraag is naar duurzame objecten en huurders bereid zijn hiervoor meer te betalen. Zeker op locaties in de buurt van bedrijvige regio’s en de grote steden met een goede bereikbaarheid en goede voorzieningen loont het om objecten te verduurzamen en te verbeteren om kantoren meer toekomstbestendig te maken. Op dit moment wordt minder belegd in commercieel vastgoed en staan de prijzen - mede door de hogere overdrachtsbelasting en gestegen rente - onder druk. Dat is nadelig voor maatregelen die eigenaren op het gebied van verduurzaming moeten treffen. Het is aan de banken en overheid om te zorgen voor stabiele omstandigheden. Zo kan het beperken van rentefluctuaties en de belastingdruk de doorstroming op de markt verbeteren. Dat is positief voor alle partijen en kan zorgen voor een gunstiger investeringsklimaat.”

Opvallende ontwikkelingen kantorenmarkt provincies en grote steden

In het sectorrapport schetst NVM Business ook hoe de kantorenmarkt zich in de provincies ontwikkelt. Een samenvatting van de meest opvallende ontwikkelingen.

Utrecht

• De opname van kantoorruimte in de provincie Utrecht is met bijna 10 procent gestegen. De gunstige centrale ligging van de provincie is populair bij verschillende partijen. Vooral in Nieuwegein, Houten, Zeist, Woerden en Leusden viel het volume flink hoger uit. Dit komt onder meer door een tekort aan hoogwaardige en betaalbare kantoorruimte in de stad Utrecht.

Gelderland

• Na een sterke plus in de opname in het voorgaande jaar, is dit jaar 13 procent minder kantoorruimte opgenomen in Gelderland. Een positieve ontwikkeling is de daling van het aanbod (-6 procent) waardoor de verhouding tussen vraag en aanbod gezonder wordt.

Noord-Brabant

• Voor het tweede jaar op rij is de zowel kantooropname- als het beschikbare aanbod in Noord-Brabant met 6 procent afgenomen. In vijf jaar tijd is het aanbod zelfs met meer dan 40 procent gekrompen naar 479.600 m². Vooral in Eindhoven is weinig kantoorruimte opgenomen; dit ligt 28 procent lager dan het vijfjarig gemiddelde. Het afgelopen jaar werd gekenmerkt door veel kleine transacties en het uitblijven van opnames van kantooroppervlakten boven de 2.000 m².

Grote steden

• De totale opname in de vijf grootste kantoorsteden - Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven - lag met 475.000 m² ongeveer 16 procent onder het langjarige gemiddelde.
• De opname in Amsterdam - de grootste en meest dynamische kantoorlocatie in Nederland - lag met 18 procent onder het vijfjarige gemiddelde met een volume van 191.200 m². Door het beperkte aanbod van hoogwaardige kantoorruimte hebben organisaties moeite met het vinden van huisvesting in de hoofdstad en wijken zij steeds vaker uit naar omliggende locaties.
• In Rotterdam kwam de opname (115.300 m²) 20 procent boven het vijfjarig gemiddelde uit. Er zijn vooral veel transacties boven 2.000 m² geregistreerd, terwijl de dynamiek in kleinere metrages relatief laag was.

1 Opname van vastgoed is de verhuur of verkoop van een beschikbaar pand/ruimte. Dit wordt uitgedrukt in het aantal m² dat wordt verhandeld in de transacties

2 Kwartaalgegevens kunnen vertaald worden naar jaargegevens door de laatste vier kwartalen op te tellen. In dit rapport rapporteert NVM Business over het voortschrijdend jaartotaal van het eerste kwartaal (Q1) van 2023. Hiertoe behoren Q1 van 2023 en Q4, Q3 en Q2 van 2022. Deze methode corrigeert voor seizoenseffecten in kwartaalcijfers en maakt het mogelijk om recente kwartaalgegevens te vergelijken met jaaruitkomsten. Het voortschrijdend jaartotaal van het vierde kwartaal is altijd het jaartotaal van het gehele kalenderjaar.