Nu je een huis hebt gevonden dat voldoet aan jouw woonwensen, kunnen de onderhandelingen beginnen. Hier moet je op letten:
Onderhandelingsstrategie
Als je eenmaal je zinnen hebt gezet op een woning, is het soms lastig om objectief en zakelijk te blijven. Emoties gaan een rol spelen waardoor de kans bestaat dat je te veel voor de woning betaalt. Een onderhandelingsstrategie zorgt ervoor dat dit niet gebeurt.
De onderhandelingsstrategie is helemaal afhankelijk van de situatie. Niet alleen de markt, maar ook de situatie van de verkoper. Heeft de verkoper bijvoorbeeld zelf al een nieuwe woning gekocht? Dan is er waarschijnlijk meer ruimte voor onderhandelingen.
Een NVM-aankoopmakelaar helpt bij het bepalen van de beste onderhandelingsstrategie en adviseert over een realistische prijs. Als taxateur heeft hij ervaring met het bepalen van de juiste prijs en heeft hij toegang tot de NVM-database waarin hij kan zien wat de marktwaarde is van vergelijkbare woningen.
Zoek een NVM-aankoopmakelaar
Als je een woning koopt en je gaat met de verkoper in onderhandeling, doe je dat niet alleen over de prijs. Je onderhandelt ook over de opleverdatum, de roerende zaken en de ontbindende voorwaarden.
Als je een woning koopt en je gaat met de verkoper in onderhandeling, doe je dat niet alleen over de prijs. Je onderhandelt ook over de opleverdatum, de roerende zaken en de ontbindende voorwaarden.
Roerende zaken
Als je een woning bezichtigt is deze vaak nog bewoond en ingericht. Hoe leuk de inrichting ook is, de meeste mensen weten dat die stijlvolle bank en die mooie tafel niet bij de koop zijn inbegrepen. Maar wat hoort er eigenlijk wél bij het huis?
Bij de verkoop van een woning wordt onderscheid gemaakt tussen de onroerende zaak en de roerende zaken. Spreek je verder niets af, dan koop je alleen de onroerende zaak. In het model koopovereenkomst wordt dit omschreven als ‘het eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden’ (bijvoorbeeld een carport of schuur).
Roerende zaken zijn spullen zoals een bank, kast of spiegel. Roerende zaken vallen niet onder de koop. Het is echter niet altijd duidelijk of iets roerend is of onderdeel is of is geworden van de onroerende zaak. Neem bijvoorbeeld een kast. Een losse kledingkast zal over het algemeen door iedereen als roerend bestempeld worden. Maar wat als er sprake is van een losse maar speciaal op maat gemaakte kast in een nis?
Daar zit een moeilijk punt. Wat precies een roerende zaak is en wat onderdeel is van de onroerende zaak heeft al vele discussies opgeleverd. Het juridische onderscheid hiertussen is zelfs voor juristen vaak lastig.
Om onduidelijkheid achteraf te voorkomen is het van belang om afspraken te maken door middel van een zogenoemde 'lijst van zaken'. Hierin wordt aangegeven welke zaken in het huis achterblijven, welke met verkopers meegaan en welke zaken overgenomen kunnen worden.
Ontbindende voorwaarden huis kopen
Wanneer je een bod uitbrengt weet je misschien nog niet of je de financiering rond kunt krijgen of heb je onvoldoende zicht op de technische staat van het huis. Met ontbindende voorwaarden voorkom je dat je vastzit aan de koop van het huis. Dit zijn de meest voorkomende ontbindende voorwaarden:
De ontbindende voorwaarden bepaal je vóórdat je het eerste bod uitbrengt. Wanneer de datum voor de ontbindende voorwaarden verstreken is en je alsnog afziet van de koop van het huis, betaal je een boete aan de verkoper. Die boete bedraagt meestal 10% van de totale koopsom, plus eventuele aanvullende schadevergoeding.
Een NVM-aankoopmakelaar adviseert over de geschikte ontbindende voorwaarden voor jouw situatie en voorkomt onnodige risico’s. Ook bewaakt de NVM-aankoopmakelaar de gestelde termijn.
Zoek een NVM-aankoopmakelaar
Bieden op een huis
Na het bepalen van de strategie, het bod en de (ontbindende) voorwaarden, breng je een bod uit bij de verkopende partij. Dit kan op verschillende manieren. Je kunt het voorstel schriftelijk, per e-mail, telefonisch of in sommige gevallen via de website van de verkopende makelaar overbrengen. Is onderhandelen niet jouw sterkte kant? Dan is het verstandig om dit proces uit handen te geven. De NVM-aankoopmakelaar kent de spelregels en start zelfverzekerd de onderhandelingen namens jou.
Lees meer over bieden op een huis
Zoek een NVM-aankoopmakelaar
NVM Online Bieden
Het is mogelijk om online te bieden op een woning via het digitale platform van de NVM: NVM Online Bieden. NVM Online Bieden is een digitaal platform dat het biedproces transparanter maakt. Als koper kun je precies zien wat anderen geboden hebben en heb je de mogelijkheid je bieding gedurende het biedproces aan te passen. NVM Online Bieden kan alleen op een geselecteerd aanbod woningen.
Lees meer over NVM Online Bieden
Onderhandelen
Na het uitbrengen van het openingsbod is het afwachten. Je bent namelijk pas officieel in onderhandeling als de verkoper een tegenbod uitbrengt, of als de verkoper expliciet meldt dat jullie in onderhandeling zijn. Houd er rekening mee dat er meerdere onderhandelingen kunnen lopen. Dus ook als je al in onderhandeling bent, kan iemand anders een bod doen. De verkopende makelaar zal het melden als er meerdere onderhandelingen lopen.
De verkoper is niet verplicht om zijn woning aan je te verkopen wanneer je de vraagprijs geboden hebt. De verkoper mag besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is.
Op dat moment kan de verkoper – in overleg met zijn makelaar – besluiten de biedingsprocedure te wijzigingen in bijvoorbeeld een inschrijving. Bij een inschrijving krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen. De verkoper dient uiteraard eerst eventueel eerder gedane toezeggingen of afspraken na te komen, voordat de procedure veranderd wordt.
